Con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025 le Sezioni Unite civili della Corte di cassazione hanno stabilito che il proprietario può rinunciare alla proprietà di un immobile con un atto unilaterale, e che la rinuncia è valida anche quando nasce dal desiderio di liberarsi di costi e responsabilità. Il bene passa per legge allo Stato. Pochi mesi dopo, però, la legge di bilancio per il 2026 ha introdotto una condizione che ne restringe l’uso.
Il tema riguarda molte famiglie, anche nelle aree interne della Sicilia: terreni franosi o incolti, fabbricati in rovina, case ereditate che producono soltanto tasse e rischi. Capire che cosa ha deciso la Cassazione, e che cosa è cambiato dal 1° gennaio 2026, evita di contare su una soluzione oggi non sempre praticabile.
In breve
- Per le Sezioni Unite la rinuncia alla proprietà di un immobile è un atto unilaterale valido: il bene diventa dello Stato per effetto dell’art. 827 c.c.
- La rinuncia non è nulla solo perché serve a evitare spese e oneri: i limiti alla proprietà può stabilirli soltanto il legislatore.
- I creditori del rinunciante possono contestarla con l’azione revocatoria, e i danni causati prima restano a carico dell’ex proprietario.
- Dal 1° gennaio 2026 la rinuncia è nulla se non vi è allegata la documentazione sulla conformità del bene alle norme, comprese quelle urbanistiche, ambientali e sismiche.
Il caso
Nel 2020 due proprietarie avevano rinunciato, con atto notarile trascritto, ad alcuni terreni in Abruzzo praticamente inutilizzabili, perché soggetti a un vincolo per pericolosità idrogeologica elevata. Il Ministero dell’economia e l’Agenzia del demanio avevano chiesto al Tribunale dell’Aquila di dichiarare l’atto nullo o comunque inefficace verso lo Stato: a loro avviso le rinuncianti volevano soltanto scaricare sulla collettività i costi e i rischi dei fondi.
Il Tribunale dell’Aquila e, poco dopo, il Tribunale di Venezia in una causa analoga hanno chiesto alla Cassazione di chiarire la questione con il rinvio pregiudiziale previsto dall’art. 363-bis c.p.c. È lo strumento, introdotto dalla riforma del processo civile, che permette ai giudici di merito di sottoporre direttamente alla Corte questioni di diritto nuove, difficili e destinate a ripetersi in molte cause.
La decisione
Le Sezioni Unite hanno respinto la tesi delle amministrazioni. La rinuncia, spiega la sentenza, è uno dei modi in cui il proprietario esercita il potere di disporre del bene riconosciuto dall’art. 832 c.c. Non serve l’accettazione di nessuno: lo Stato acquista l’immobile a titolo originario perché, per legge, i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano al suo patrimonio (art. 827 c.c.).
La Corte ha escluso che il giudice possa dichiarare nulla la rinuncia per contrasto con la funzione sociale della proprietà (art. 42 della Costituzione), per illiceità della causa o dei motivi, o per abuso del diritto. Dalla Costituzione, osservano le Sezioni Unite, non si ricava un dovere di essere e restare proprietari: i limiti devono essere fissati dal legislatore.
La sentenza chiarisce anche due aspetti pratici. I creditori del rinunciante possono chiedere che l’atto sia dichiarato inefficace nei loro confronti con l’azione revocatoria. E la rinuncia non cancella le responsabilità già sorte: i danni collegati a una cattiva manutenzione o custodia dell’immobile, verificatisi prima, restano a carico di chi ha rinunciato, mentre lo Stato risponde degli obblighi sorti dopo.
Il principio affermato
Le Sezioni Unite hanno enunciato due principi. Primo: la rinuncia alla proprietà immobiliare è un atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto dismettere il diritto; l’acquisto da parte dello Stato è un effetto riflesso previsto dalla legge. La rinuncia trova quindi in sé stessa la propria giustificazione, senza bisogno dell’adesione di un altro contraente.
Secondo: anche quando la rinuncia appare animata da un «fine egoistico», il giudice non può dichiararla nulla per contrasto con la funzione sociale della proprietà o per illiceità della causa o del motivo, né può ravvisarvi un abuso del diritto. Il proprietario che rinuncia esprime, in sostanza, l’interesse a non essere più titolare del bene.
Cosa cambia in pratica
La sentenza va letta insieme a una norma arrivata poco dopo. La legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), all’art. 1, comma 731, stabilisce che l’atto di rinuncia alla proprietà immobiliare è nullo se non vi è allegata la documentazione che attesta la conformità del bene alla normativa vigente, compresa quella urbanistica, ambientale e sismica. La regola è in vigore dal 1° gennaio 2026 e, per il comma 732, si applica anche nelle regioni a statuto speciale, come la Sicilia, compatibilmente con i rispettivi statuti.
Da qui in avanti le valutazioni sono nostre. La rinuncia resta possibile in linea di principio, come ha affermato la Cassazione, ma di fatto soltanto per immobili in regola. Proprio i beni di cui più spesso ci si vuole liberare, come fabbricati con difformità edilizie o in cattivo stato, sono quelli per cui la documentazione richiesta può essere più difficile da produrre. La norma, inoltre, non indica con precisione quali documenti siano sufficienti, e sul punto i primi commenti segnalano incertezze.
Prima di valutare una rinuncia conviene quindi verificare la regolarità dell’immobile, con gli accertamenti descritti nella guida su come verificare l’esistenza di abusi edilizi e, se possibile, con una sanatoria edilizia. Se il bene proviene da un’eredità non ancora accettata, può essere più lineare valutare la rinuncia all’eredità, che però riguarda l’intero patrimonio del defunto e non il singolo immobile. Chi ha debiti deve considerare che la rinuncia può essere contestata con la revocatoria, come altri atti che impoveriscono il patrimonio: sui presupposti dell’azione si veda il caso della revocatoria negata alla banca.
Domande frequenti
Serve il consenso dello Stato per rinunciare?
No. Per le Sezioni Unite la rinuncia è un atto unilaterale che non deve essere accettato: lo Stato diventa proprietario per effetto della legge. La rinuncia richiede però la forma scritta e va trascritta nei registri immobiliari, e in pratica si fa davanti a un notaio.
Dopo la rinuncia non si pagano più tasse e spese?
Gli obblighi legati alla proprietà seguono chi è proprietario: dopo una rinuncia valida non lo si è più. Restano però i debiti già maturati e le responsabilità per i danni sorti prima della rinuncia.
La nuova regola vale anche per le rinunce fatte prima del 2026?
La norma non si dichiara retroattiva. Secondo il principio generale per cui la legge dispone per l’avvenire, dovrebbe riguardare gli atti stipulati dal 1° gennaio 2026, mentre per quelli precedenti restano i principi affermati dalle Sezioni Unite. Si tratta di una nostra lettura, che la giurisprudenza dovrà confermare.
Ogni immobile ha una storia urbanistica e catastale propria, da verificare prima di qualsiasi scelta. Per una valutazione è possibile contattare lo studio a Palermo o a Mussomeli.
