Un abuso edilizio si regolarizza con l’accertamento di conformità, cioè con il permesso di costruire o la SCIA «in sanatoria» che il Comune rilascia quando l’opera, pur realizzata senza titolo o in modo diverso da quello autorizzato, rispetta le regole urbanistiche ed edilizie richieste dagli artt. 36 e 36-bis del d.P.R. 380/2001, come riscritti dal decreto «Salva casa» (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024).
Il Salva casa non è un condono: non sana ciò che contrasta con il piano urbanistico, ma facilita la regolarizzazione delle difformità minori e chiarisce quando piccoli scostamenti non sono abusi. Vediamo opere sanabili, costi, termini e regole siciliane.
In breve
- Per le opere senza permesso o in totale difformità serve ancora la «doppia conformità» alle regole dell’epoca dei lavori e a quelle attuali (art. 36 d.P.R. 380/2001).
- Per le difformità parziali e le variazioni essenziali basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell’epoca dei lavori (art. 36-bis); se il Comune non decide entro 45 giorni, la domanda si intende accolta.
- Dopo un’ordinanza di demolizione la domanda va presentata entro il termine per demolire: per le opere senza permesso, scaduti i 90 giorni, l’immobile passa al Comune (Adunanza plenaria n. 16/2023 e n. 7/2026).
- In Sicilia gli artt. 36 e 36-bis si applicano dal 20 novembre 2024, per effetto della legge regionale 18 novembre 2024, n. 27.
Quando un’opera è abusiva?
È abusiva l’opera realizzata senza il titolo edilizio richiesto (permesso di costruire o SCIA) o in modo diverso da quello autorizzato. La legge distingue la totale difformità, cioè un organismo edilizio diverso per caratteristiche, volumi o uso, dalla parziale difformità, che riguarda elementi non essenziali; in mezzo stanno le variazioni essenziali, definite dalle regioni. Dalla distinzione dipendono la sanzione e, dopo il Salva casa, la strada per sanare.
Quali abusi si possono sanare dopo il Salva casa?
Assenza di titolo e totale difformità: la doppia conformità
Per le opere costruite senza permesso di costruire, in totale difformità o senza la SCIA alternativa al permesso, l’art. 36 richiede ancora la doppia conformità piena: l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda. Se manca una delle due, l’opera non è sanabile.
Difformità parziali e variazioni essenziali: la conformità «attenuata»
Il nuovo art. 36-bis vale per gli interventi in parziale difformità dal permesso o dalla SCIA, per quelli eseguiti senza SCIA o in difformità da essa e per le variazioni essenziali. Basta che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica vigente oggi e ai requisiti edilizi, per esempio di sicurezza e igiene, vigenti quando è stata realizzata. L’epoca dei lavori si prova con i documenti indicati dall’art. 9-bis o, in mancanza, con una dichiarazione del tecnico sotto la propria responsabilità (si veda la guida su come verificare gli abusi edilizi).
Il Comune può chiedere lavori di adeguamento, anche strutturali, e la rimozione delle parti non sanabili; nelle aree vincolate serve anche il parere paesaggistico, oggi possibile pure per opere che hanno creato superfici o volumi.
Le piccole difformità sono ancora abusi?
No, se restano entro le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis. Uno scostamento fino al 2% delle misure del progetto (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta) non è una violazione edilizia. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 la soglia cresce al diminuire della superficie utile dell’unità:
- 2% oltre 500 metri quadrati;
- 3% tra 300 e 500 metri quadrati;
- 4% tra 100 e 300 metri quadrati;
- 5% sotto i 100 metri quadrati;
- 6% sotto i 60 metri quadrati.
Negli immobili non vincolati sono tollerate anche irregolarità esecutive minori, come la diversa collocazione di impianti e opere interne, purché non violino la disciplina urbanistica e non pregiudichino l’agibilità. Le tolleranze non richiedono sanatoria: le dichiara il tecnico, anche con un’asseverazione allegata al rogito, e non possono limitare i diritti dei vicini.
Quanto costa la sanatoria?
Oltre alle spese tecniche, il rilascio richiede il pagamento di un’oblazione, una somma a titolo di sanzione:
- permesso ex art. 36: il doppio del contributo di costruzione o, se l’intervento sarebbe stato gratuito, una somma pari a quella prevista dall’art. 16;
- permesso ex art. 36-bis: il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20% per le parziali difformità e le variazioni essenziali, salvo che l’opera abbia anche la doppia conformità;
- SCIA in sanatoria: il doppio dell’aumento di valore dell’immobile stimato dall’Agenzia delle entrate, tra 1.032 e 10.328 euro (tra 516 e 5.164 euro se c’è la doppia conformità).
Entro quando va presentata la domanda?
Possono chiedere la sanatoria il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario. La domanda si può presentare fino all’applicazione delle sanzioni; se però il Comune ha già notificato un’ordinanza di demolizione, va depositata entro il termine concesso per demolire, di 90 giorni per le opere senza permesso o in totale difformità (art. 31, comma 3).
Il Consiglio di Stato in Adunanza plenaria (n. 16/2023, richiamata dalla n. 7/2026) ha chiarito che, scaduti i 90 giorni, l’immobile è acquisito di diritto al patrimonio del Comune e il proprietario perde la legittimazione a chiedere la sanatoria. Il ricorso al TAR, da solo, non ferma il termine: lo sospende solo una pronuncia cautelare (si veda l’approfondimento sulla sospensiva e i 90 giorni); come difendersi è spiegato nella guida sull’ordinanza di demolizione.
Cosa succede se il Comune non risponde o dice no?
Le due procedure hanno regole opposte sul silenzio:
- art. 36-bis: il Comune deve decidere entro 45 giorni, altrimenti la domanda si intende accolta (silenzio-assenso); per la SCIA in sanatoria il termine per i controlli è di 30 giorni. I termini si interrompono se l’ufficio chiede integrazioni motivate e restano sospesi durante l’esame paesaggistico;
- art. 36: se il Comune non si pronuncia entro 60 giorni, la domanda si intende respinta (silenzio-rifiuto).
Il diniego, anche tacito, si impugna davanti al TAR entro 60 giorni; in Sicilia il ricorso va al TAR di Palermo o di Catania e l’appello al Consiglio di giustizia amministrativa. Se i requisiti ci sono, il Comune non ha margini di scelta e deve rilasciare il titolo. Termini e costi sono nella guida sul ricorso al TAR.
Il Salva casa vale anche in Sicilia?
Sì, ma con un percorso proprio. La Sicilia applica il Testo unico dell’edilizia tramite la legge regionale 10 agosto 2016, n. 16, che lo recepisce in parte con un rinvio «dinamico»: per questo le circolari dell’Assessorato regionale del territorio hanno ritenuto subito applicabili alcune novità, come le tolleranze e le regole sullo stato legittimo.
Per la sanatoria è servita la legge regionale 18 novembre 2024, n. 27, in vigore dal 20 novembre 2024, che ha reso applicabili gli artt. 34-ter, 36 e 36-bis e ha abrogato la precedente disciplina regionale dell’accertamento di conformità (art. 14 della L.R. 16/2016).
Domande frequenti
Posso sanare un abuso dopo aver ricevuto l’ordinanza di demolizione?
Sì, ma solo entro il termine indicato nell’ordinanza: per le opere senza permesso, scaduti i 90 giorni, l’immobile è acquisito al Comune e la sanatoria non è più possibile.
Chi compra una casa con un abuso può chiedere la sanatoria?
Sì: l’attuale proprietario è legittimato anche se l’abuso è stato commesso da chi gli ha venduto. Costi e rischi vanno però valutati prima del rogito, come spiegato nella guida su come vendere o comprare casa con abusi.
Esiste ancora il condono edilizio?
No. I condoni del 1985, del 1994 e del 2003 hanno termini scaduti e il Salva casa non ne ha aperto uno nuovo: oggi si sana solo ciò che rispetta le regole urbanistiche. Le vecchie domande di condono ancora pendenti, però, devono essere definite dai Comuni.
Ogni abuso va valutato sulle carte. Per un esame della vostra situazione potete rivolgervi allo Studio nelle sedi di Palermo e Mussomeli indicate nella pagina sedi e contatti.
