Per verificare se una casa ha abusi edilizi bisogna ricostruirne lo stato legittimo, cioè confrontare com’è oggi l’immobile con i titoli edilizi rilasciati dal Comune nel tempo (art. 9-bis d.P.R. 380/2001): la planimetria catastale e il rogito precedente, da soli, non bastano. È un lavoro da tecnico abilitato, che parte dagli archivi comunali.
Il controllo va fatto prima di firmare il compromesso, perché dopo le possibilità di scelta si riducono. Ecco cosa si guarda, come si ottengono i documenti, quali differenze non sono abusi e cosa controlla, o non controlla, il notaio.
In breve
- Lo stato legittimo risulta dal titolo che ha previsto la costruzione o da quello dell’ultimo intervento sull’intero immobile, integrati dai titoli per i lavori parziali (art. 9-bis, come modificato dal Salva casa).
- La planimetria catastale serve a fini fiscali: la sua conformità, dichiarata nel rogito, non prova la regolarità urbanistica.
- I fascicoli edilizi si ottengono con una richiesta di accesso agli atti al Comune, che deve concludere il procedimento entro 30 giorni (art. 25 L. 241/1990).
- Il notaio verifica che l’atto indichi gli estremi dei titoli edilizi, non che l’immobile sia conforme: la verifica spetta al tecnico incaricato.
Perché la planimetria catastale non basta?
Il catasto registra gli immobili a fini fiscali e non controlla se le modifiche sono state autorizzate: si può depositare una planimetria aggiornata che riproduce fedelmente un abuso. Dal 2010 nel rogito il venditore deve dichiarare che i dati e la planimetria catastali corrispondono allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985), ma è una conformità catastale, non urbanistica.
Allo stesso modo, il fatto che la casa sia già stata venduta più volte non dimostra nulla: un abuso può passare di mano in mano senza che nessuno lo rilevi, magari fino alla perizia della banca per un mutuo.
Cos’è lo stato legittimo dopo il Salva casa?
Lo stato legittimo è la consistenza dell’immobile che risulta dai titoli edilizi. Il Salva casa (D.L. 69/2024) ne ha semplificato la ricostruzione: conta il titolo che ha previsto o legittimato la costruzione, oppure quello dell’ultimo intervento sull’intero immobile, se in quell’occasione il Comune ha verificato i titoli precedenti, integrati dai titoli dei lavori parziali successivi (art. 9-bis, comma 1-bis).
Concorrono allo stato legittimo anche le sanatorie ottenute, le sanzioni pagate al posto della demolizione e le tolleranze dichiarate dal tecnico. Per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio valgono il catasto di primo impianto, le fotografie, gli estratti cartografici e gli altri documenti d’archivio; lo stesso vale quando c’è un principio di prova del titolo ma non se ne trovano la copia o gli estremi. Una novità utile in condominio: le difformità delle parti comuni non contano per lo stato legittimo del singolo appartamento, e viceversa (comma 1-ter).
E le case costruite prima del 1967?
Il 1° settembre 1967 è la data da cui la «legge ponte» (L. 765/1967) ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale; nei centri abitati era già richiesta dal 1942. Per vendere una casa iniziata prima di quella data basta dichiararlo nell’atto (art. 40 L. 47/1985), ma commerciabile non significa regolare: le modifiche successive hanno bisogno di un titolo, e nei centri abitati potevano richiederlo anche quelle precedenti.
Come si ottengono i documenti dal Comune?
Il tecnico incaricato, di solito con la delega del proprietario, procede così:
- Raccoglie i dati: visure e planimetrie catastali, atti di provenienza, pratiche citate nei rogiti precedenti.
- Chiede l’accesso agli atti all’ufficio tecnico o allo sportello unico per l’edilizia: licenze, concessioni, permessi, DIA, SCIA, CILA, domande di condono e agibilità. Cosa fare se il Comune non risponde è spiegato nella guida sull’accesso agli atti.
- Esegue il sopralluogo e misura l’immobile.
- Confronta lo stato di fatto con i progetti autorizzati, pratica per pratica.
- Redige una relazione sulla conformità, indicando le eventuali difformità e se sono sanabili.
Due punti meritano attenzione. Le domande di condono ancora aperte: finché il Comune non le definisce, l’opera non è regolare. E i fascicoli introvabili, per i quali il tecnico dovrà ricostruire l’epoca dei lavori con altri documenti.
Le piccole differenze sono abusi?
Non sempre. Gli scostamenti entro le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis, dal 2% fino al 6% per le unità più piccole realizzate entro il 24 maggio 2024, e, negli immobili non vincolati, alcune irregolarità esecutive minori non sono violazioni edilizie. Il tecnico le dichiara con un’asseverazione che può essere allegata al rogito. Le soglie nel dettaglio, e le difformità che invece richiedono una sanatoria, sono spiegate nella guida su sanatoria edilizia e Salva casa.
Cosa controlla il notaio?
Il notaio deve verificare che nell’atto il venditore dichiari gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria (art. 46 d.P.R. 380/2001) o, per le costruzioni più vecchie, la data di inizio dei lavori: senza queste dichiarazioni l’atto è nullo. La Cassazione ha più volte escluso che il notaio debba accertare se l’immobile è davvero conforme ai titoli, se non ha ricevuto un incarico specifico.
Se il venditore dichiara il falso ne risponde lui, anche penalmente. Chi compra, però, resta con un immobile irregolare e una causa da fare: per questo conviene affidare la verifica a un tecnico di fiducia prima del compromesso e far scrivere nel preliminare che il venditore garantisce la regolarità urbanistica. I rimedi se l’abuso emerge dopo sono spiegati nelle guide su come vendere o comprare casa con abusi e sul compromesso per la casa.
Domande frequenti
Chi paga la verifica della regolarità urbanistica?
Chi la commissiona, di solito l’acquirente. Non esistono tariffe fisse: il costo dipende dall’immobile e dal numero di pratiche da esaminare, per cui conviene chiedere al tecnico un preventivo scritto.
Se l’abuso l’ha fatto il vecchio proprietario, ne rispondo io?
Sul piano penale risponde chi ha commesso l’abuso. L’ordine di demolizione o di ripristino, però, può essere rivolto all’attuale proprietario anche a distanza di molti anni: per questo la verifica va fatta prima di comprare.
L’agenzia immobiliare deve controllare se ci sono abusi?
Il mediatore deve comunicare le circostanze che conosce, o che avrebbe potuto conoscere con la normale diligenza professionale, rilevanti per l’affare (art. 1759 c.c.), ma di regola non deve fare accertamenti tecnici. Se tace un abuso di cui era a conoscenza, può perdere la provvigione e dover risarcire il danno.
Una verifica fatta per tempo evita molte liti dopo il rogito. Per un esame dei documenti prima del compromesso, insieme al vostro tecnico, potete rivolgervi allo Studio nelle sedi di Palermo e Mussomeli indicate nella pagina sedi e contatti.
