Il Consiglio di Stato, riunito in Adunanza plenaria, con la sentenza n. 7 pubblicata il 31 luglio 2026 ha stabilito che la sospensiva o la sentenza di primo grado favorevole al proprietario non azzerano il termine di 90 giorni per eseguire un ordine di demolizione o di ripristino: lo sospendono soltanto. Se il ricorso viene poi respinto, il termine riprende a correre per i giorni che restavano e, alla scadenza, l’immobile passa di diritto al Comune.
La decisione interessa chiunque riceva un’ordinanza di demolizione e pensi che basti un ricorso al TAR per fermare l’orologio. L’Adunanza plenaria è il collegio che risolve i contrasti di giurisprudenza del Consiglio di Stato e i suoi principi orientano tutti i giudici amministrativi, compresi i TAR siciliani e il CGA. Qui, per di più, la Plenaria ha scelto la tesi opposta a quella sostenuta dal CGA in un parere del 2025.
In breve
- Chi riceve un ordine di demolizione ha 90 giorni dalla notifica per eseguirlo (art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001); scaduto il termine, l’immobile e l’area indicata nell’ordinanza sono acquisiti gratuitamente al patrimonio del Comune.
- Il ricorso al TAR, da solo, non sospende l’ordine: occorre una misura cautelare del giudice.
- La sospensiva o la sentenza di primo grado favorevole sospendono i 90 giorni; se il ricorso è poi respinto, il termine riprende per la sola parte residua.
- Se i 90 giorni erano già scaduti prima di qualsiasi provvedimento favorevole del giudice, l’acquisizione al Comune resta ferma quando il ricorso viene respinto in via definitiva.
Il caso
La vicenda nasce in un Comune del Friuli-Venezia Giulia. Nel novembre 2023 l’amministrazione aveva accertato che un’associazione utilizzava stabilmente un immobile come luogo di culto, con una destinazione diversa da quella prevista dai titoli edilizi e dal piano urbanistico, e le aveva ordinato di ripristinare l’uso originario entro 90 giorni dalla notifica.
Il TAR aveva respinto la richiesta di sospensiva. In appello il Consiglio di Stato aveva sospeso provvisoriamente l’ordinanza alla fine di febbraio 2024, quando però i 90 giorni erano già trascorsi. Il TAR aveva poi annullato l’ordine, ma nell’aprile 2025 il Consiglio di Stato ha riformato quella sentenza e dichiarato legittimo il provvedimento. Il Comune ha quindi disposto l’acquisizione dell’immobile al proprio patrimonio.
L’associazione ha impugnato anche quest’ultimo atto e, dopo il rigetto del TAR, ha proposto appello sostenendo che i 90 giorni dovessero ripartire per intero dalla sentenza definitiva. La Seconda sezione del Consiglio di Stato, rilevato un contrasto di orientamenti, ha rimesso la questione all’Adunanza plenaria.
La decisione
La Plenaria ha respinto l’appello. Nel caso concreto il termine era scaduto prima di qualsiasi provvedimento del giudice favorevole all’associazione: le misure cautelari successive avevano soltanto impedito l’esecuzione forzata, senza incidere su un inadempimento già maturato. Con la sentenza definitiva che ha confermato la legittimità dell’ordine, quelle misure sono diventate irrilevanti e l’acquisizione al Comune è rimasta valida.
La Plenaria ha inoltre escluso che la libertà di culto, tutelata dalla Costituzione, giustificasse l’uso di un immobile in contrasto con le regole urbanistiche e di sicurezza, e che si potesse invocare uno stato di necessità, dato che la situazione era stata creata proprio dal cambio di destinazione non autorizzato.
Il principio affermato
Per prevenire futuri contrasti, la Plenaria ha risposto anche alla questione generale. La giurisprudenza era divisa: per l’orientamento maggioritario la sospensiva sospende il termine; per quello minoritario, fatto proprio dal Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione Siciliana nel parere n. 56 del 7 aprile 2025, lo interrompe, così che i 90 giorni ripartono da capo alla fine del giudizio. La Plenaria ha scelto la prima tesi.
Il principio di diritto è questo: il termine di 90 giorni è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza favorevole di primo grado e riprende a decorrere dalla comunicazione del provvedimento del giudice di segno contrario. Restano salve due garanzie: la verifica in concreto che il proprietario possa davvero eseguire l’ordine nel tempo residuo e la possibilità di chiedere al Comune l’accertamento di conformità o un ulteriore termine congruo.
Le ragioni sono essenzialmente due. L’ordine è efficace ed esecutivo dalla notifica e il ricorso, da solo, non lo sospende (artt. 21-bis e 21-quater della legge 241/1990). La tutela cautelare, poi, serve a conservare la situazione in attesa della sentenza, non a dare a chi perde la causa un vantaggio ulteriore, come un termine nuovo e intero.
Cosa cambia in pratica
Chi riceve un’ordinanza di demolizione deve considerare i 90 giorni come un tempo che si consuma, non che si rinnova. In concreto conviene:
- annotare subito la data di notifica e calcolare le scadenze, anche con il nostro calcolo delle scadenze: il ricorso al TAR va notificato entro 60 giorni, ma la sospensiva va chiesta in tempo perché il giudice si pronunci prima che scadano i 90: conta la data della pronuncia, non quella della richiesta;
- valutare con un tecnico se l’opera è sanabile: la domanda di accertamento di conformità, di cui parliamo nella guida sulla sanatoria edilizia, va presentata entro i 90 giorni, perché dopo il proprietario perde la legittimazione;
- chiedere una proroga al Comune, prima della scadenza, se ragioni oggettive impediscono di demolire in tempo;
- tenere il conto dei giorni già trascorsi quando arriva la sospensiva: se il ricorso sarà respinto, resterà solo la frazione residua.
Come difendersi e quando conviene fare ricorso è spiegato nella guida sull’ordinanza di demolizione.
In Sicilia, chi sceglie il ricorso straordinario al Presidente della Regione, proponibile entro 120 giorni, deve ricordare che i 90 giorni corrono comunque dalla notifica, salvo sospensione o annullamento dell’ordine: la Plenaria ha respinto proprio l’argomento del CGA fondato sul termine più lungo di questo rimedio.
Domande frequenti
Se faccio ricorso al TAR, il termine per demolire si ferma?
No. Il ricorso da solo non sospende l’ordinanza. Il termine si ferma solo se il giudice concede una misura cautelare o annulla l’ordine con sentenza, e riprende per i giorni residui se il ricorso viene poi respinto.
Cosa succede se lascio scadere i 90 giorni?
L’immobile e l’area indicata nell’ordinanza sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune, e può essere applicata anche una sanzione pecuniaria. L’acquisizione non opera se nel termine è stata presentata la domanda di accertamento di conformità o se si dimostra che l’inadempimento non è imputabile.
Posso chiedere la sanatoria dopo aver ricevuto l’ordine di demolizione?
Sì, ma entro i 90 giorni fissati nell’ordinanza. Secondo la Plenaria, chi lascia trascorrere inutilmente il termine non è più legittimato a presentare la domanda, perché il bene è ormai entrato nel patrimonio comunale.
Ogni ordinanza va letta con attenzione: date, descrizione delle opere, area da acquisire, possibilità di sanatoria. Per una valutazione del caso concreto, anche sui tempi del ricorso e della domanda cautelare, potete rivolgervi allo Studio nelle sedi di Palermo e Mussomeli indicate nella pagina sedi e contatti.
