L’affitto d’azienda è il contratto con cui l’imprenditore concede a un altro, per un periodo stabilito e dietro un canone, la gestione della propria azienda o di un suo ramo: locali, attrezzature, merci, insegna, clientela e, di regola, dipendenti. Il proprietario resta tale, mentre l’affittuario gestisce l’attività in nome proprio e ne sopporta rischi e guadagni fino alla scadenza.
Il codice civile gli dedica poche regole, ricavate da quelle sull’usufrutto dell’azienda (art. 2562 c.c.): molto resta affidato al contratto. Vediamo forma, obblighi dell’affittuario, concorrenza, sorte di contratti, debiti e lavoratori, e l’affitto come ponte verso la vendita o nella crisi d’impresa.
In breve
- Forma: per le imprese soggette a registrazione il contratto va provato per iscritto; l’atto notarile è depositato al registro delle imprese entro 30 giorni (art. 2556 c.c.).
- Obblighi dell’affittuario: gestire l’azienda con la stessa ditta, senza cambiarne la destinazione e conservando efficienza, impianti e scorte (artt. 2561 e 2562 c.c.).
- Concorrenza: per tutta la durata dell’affitto il proprietario non può avviare un’impresa idonea a sviare la clientela dell’azienda affittata (art. 2557, comma 4, c.c.).
- Lavoratori: i rapporti di lavoro proseguono con l’affittuario, con tutti i diritti già maturati (art. 2112 c.c.).
Quando conviene affittare l’azienda invece di venderla?
L’affitto serve quando il titolare vuole smettere di gestire l’attività ma non vuole, o non può ancora, venderla: chi va in pensione e desidera conservare il bene per i figli, oppure chi ha trovato un gestore ma non un acquirente. Per chi subentra è un modo di mettere alla prova l’attività prima di investire l’intero prezzo.
Con la cessione, invece, la proprietà passa definitivamente all’acquirente: le differenze tra vendere l’azienda e vendere le quote della società sono spiegate nella guida su cessione d’azienda o cessione di quote.
Attenzione a non confondere l’affitto d’azienda con la locazione del locale. Se il contratto riguarda in realtà solo l’immobile e gli altri beni sono marginali, il giudice può qualificarlo come locazione ad uso commerciale, con le relative regole su durata e indennità di avviamento. Se poi il titolare del bar o del negozio è a sua volta inquilino dei locali, può sublocarli o cedere il contratto di locazione insieme all’azienda affittata anche senza il consenso del proprietario, avvisandolo con raccomandata; il locatore può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni (art. 36 L. 392/1978).
Che forma serve e cosa scrivere nel contratto?
Per le imprese soggette a registrazione, i contratti che trasferiscono il godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto. Nella pratica si stipulano per atto pubblico o scrittura privata autenticata, che il notaio deposita al registro delle imprese entro trenta giorni (art. 2556 c.c.).
Per negozi, bar e ristoranti l’affittuario deve di norma anche comunicare al Comune il subingresso e possedere i requisiti per l’attività. Nel contratto conviene regolare con precisione:
- inventario iniziale di beni, merci e scorte, con i relativi valori;
- durata, rinnovo ed eventuali casi di recesso anticipato;
- canone e garanzie, come deposito o fideiussione;
- manutenzioni ordinarie e straordinarie, e chi le paga;
- contratti, crediti e debiti che passano all’affittuario o restano al proprietario;
- riconsegna finale ed eventuale opzione o obbligo di acquisto.
Quali obblighi ha chi prende in affitto un’azienda?
L’affittuario deve esercitare l’azienda sotto la ditta che la contraddistingue e gestirla senza modificarne la destinazione, in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte (art. 2561 c.c., richiamato dall’art. 2562). Chi prende in affitto una pasticceria a Mussomeli, per esempio, non può trasformarla in un deposito.
Se l’affittuario non rispetta questi obblighi o abbandona senza motivo la gestione, il proprietario può chiedere al giudice di far cessare anticipatamente il rapporto (la norma rinvia all’art. 1015 c.c.). Alla fine del contratto, la differenza tra l’inventario iniziale e quello finale si regola in denaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto.
Cosa succede a contratti, crediti, debiti e dipendenti?
Salvo patto contrario, l’affittuario subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non hanno carattere personale, come forniture e utenze, per tutta la durata dell’affitto; il terzo contraente può recedere entro tre mesi se c’è una giusta causa (art. 2558 c.c.). I crediti maturati prima restano di regola al proprietario, salvo diverso accordo.
Sui debiti anteriori, la regola che rende l’acquirente responsabile dei debiti risultanti dai libri contabili obbligatori (art. 2560 c.c.) è scritta per la cessione. Se e in che misura valga anche per l’affitto, e per la restituzione dell’azienda a fine contratto, è discusso in giurisprudenza: per questo conviene stabilire per iscritto chi paga cosa, con garanzie adeguate.
I dipendenti, invece, passano all’affittuario con tutti i diritti maturati, perché l’art. 2112 c.c. si applica espressamente anche all’affitto. Continuità del rapporto, crediti arretrati e contratto collettivo sono spiegati nella guida sul trasferimento d’azienda e i diritti dei lavoratori.
Il proprietario può fare concorrenza all’affittuario?
No, per tutta la durata del contratto. Il divieto che il codice pone a chi vende l’azienda vale, nell’affitto, nei confronti del locatore: non può iniziare una nuova impresa che, per oggetto, ubicazione o altre circostanze, sia idonea a sviare la clientela dell’azienda affittata (art. 2557, comma 4, c.c.).
Per l’affittuario, alla scadenza, il codice non prevede un divieto analogo. Se il proprietario vuole evitare che il gestore apra un’attività concorrente a pochi metri, deve pattuirlo: il patto di non concorrenza va provato per iscritto, deve essere circoscritto a una zona o a un’attività e non può superare cinque anni (art. 2596 c.c.).
Affitto come ponte verso la vendita o nella crisi d’impresa
L’affitto è spesso il primo passo di una vendita. Si può prevedere un’opzione o un obbligo di acquisto a una data stabilita, magari imputando al prezzo una parte dei canoni pagati. In questi casi conviene svolgere prima una due diligence legale, perché alla fine si comprerà l’azienda con la sua storia.
Nella crisi d’impresa l’affitto permette di conservare il valore dell’azienda mentre si cerca una soluzione. Il concordato preventivo in continuità indiretta può fondarsi su un affitto, anche stipulato prima, purché in funzione della domanda di concordato (art. 84, comma 2, D.Lgs. 14/2019), e le offerte di affitto vanno messe in concorrenza come quelle di acquisto (art. 91). In liquidazione giudiziale il giudice delegato, su proposta del curatore, può autorizzare l’affitto quando è utile a una vendita più vantaggiosa; il curatore sceglie l’affittuario considerando canone, garanzie, attendibilità del piano e conservazione dei livelli occupazionali (art. 212).
Anche fuori dalle procedure, l’affitto può inserirsi in un percorso di composizione negoziata della crisi. Serve però cautela: un affitto a un canone troppo basso, concluso poco prima di una crisi, può essere contestato dai creditori.
Domande frequenti
Quanto dura un affitto d’azienda?
La legge non fissa una durata minima o massima: la decidono le parti, insieme a rinnovo e recesso. Se però il contratto è in realtà una locazione del solo locale, valgono le durate minime degli immobili commerciali.
Chi prende in affitto un’azienda paga i debiti del vecchio titolare?
Per i crediti dei dipendenti che passano con l’azienda sì, in solido con il proprietario (art. 2112 c.c.). Per gli altri debiti anteriori la questione è discussa: conviene escluderli o regolarli nel contratto, dopo aver verificato i conti.
Serve il notaio per affittare un’azienda?
Per le imprese soggette a registrazione, di fatto sì. Il contratto va depositato al registro delle imprese entro 30 giorni e il deposito richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2556 c.c.).
Affittare o prendere in affitto un’azienda significa decidere su beni, persone e debiti: un contratto scritto con cura evita gran parte dei contrasti alla scadenza. Lo Studio assiste imprese e privati in operazioni di questo tipo e nelle situazioni di crisi; per una valutazione del vostro caso potete contattarci nelle sedi di Palermo e Mussomeli.
