La locazione di un immobile ad uso commerciale segue regole proprie su durata, disdetta, diritti e doveri delle parti. Le parti sono il locatore, cioè il proprietario, e il conduttore, cioè chi prende in affitto il locale.
Per le abitazioni la durata minima è di 4 anni più altri 4 (3 anni più 2 per i contratti a canone concordato), salvo i contratti di natura transitoria. Per i locali commerciali, invece, la durata minima è di 6 anni più 6 anni. Sale a 9 anni più altri 9 per le attività alberghiere o turistiche. Se il contratto non indica la durata, o ne prevede una inferiore, si applica la durata minima stabilita dalla legge.
Alla prima scadenza, quindi, il contratto si rinnova automaticamente, salvo la disdetta nei casi previsti. Ma cosa succede se il locatore non vuole proseguire il rapporto o non vuole rinnovarlo alla prima scadenza? Ecco i casi principali.
1) Il locatore può disdire il contratto prima della scadenza?
No, salvo i casi indicati più avanti. Il locatore non può disdire il contratto alla prima scadenza. Il primo rinnovo, di altri 6 anni, è obbligatorio per legge e avviene in modo tacito, cioè senza bisogno di alcuna dichiarazione scritta.
Solo il conduttore può evitare il rinnovo. Deve inviare al locatore una raccomandata, oppure una PEC, che la legge equipara alla raccomandata (art. 48 del d.lgs. n. 82/2005), almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per le attività alberghiere), dichiarando di non voler rinnovare il contratto. Il locatore può disdire il contratto alla prima scadenza, con le stesse forme e gli stessi termini, solo nei casi previsti dalla legge, elencati di seguito.
2) Quando il locatore può disdire alla scadenza dei primi sei anni?
Il locatore può negare il rinnovo se intende:
- adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- adibire l’immobile all’esercizio di un’attività, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- demolire l’immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente o restaurarlo completamente;
- ristrutturare i locali di vendita per adeguarli alla normativa sul commercio, quando i lavori rendono incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.
3) Cosa succede se il locatore non fa ciò che aveva dichiarato?
Ottenuta la restituzione dell’immobile, il locatore deve avviare l’attività dichiarata nella disdetta entro sei mesi dalla consegna. Se non lo fa, il conduttore può chiedere il ripristino del contratto. In questo caso il locatore deve anche rimborsargli le spese di trasloco.
Se il conduttore non vuole ripristinare il contratto, il locatore deve risarcirgli i danni. Il risarcimento può arrivare fino a 48 mensilità dell’ultimo canone pagato.
4) Cosa spetta al conduttore se il locatore disdice il contratto?
Quando non rinnova il contratto, il locatore deve pagare al conduttore la cosiddetta indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. L’avviamento è la capacità dell’attività di attirare clienti in quel luogo. L’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato (21 per le attività alberghiere).
L’indennità non spetta se il contratto si scioglie per inadempimento del conduttore: il caso tipico è lo sfratto per morosità. Non spetta neppure se è il conduttore a recedere o a disdire il contratto.
L’indennità è dovuta solo per i locali commerciali in cui si svolge un’attività a contatto diretto con il pubblico. Se inoltre, entro un anno dalla cessazione del rapporto, nel locale viene avviata da chiunque la stessa attività svolta dal conduttore, o un’attività affine, il locatore deve pagargli un’ulteriore indennità di pari importo.
Il conduttore può chiedere l’indennità dal momento in cui il rapporto cessa. Il diritto si prescrive nel termine ordinario di 10 anni. Fino al pagamento, il conduttore ha diritto di restare nell’immobile.
Il conduttore non può rinunciare all’indennità al momento della firma del contratto. Un’eventuale clausola di rinuncia sarebbe comunque nulla.
5) Immobile con più usi: è dovuta l’indennità di avviamento?
Può accadere che un unico contratto riguardi un immobile destinato a più usi, detto a uso promiscuo. In questo caso, per stabilire se spetta l’indennità di avviamento, si applica il criterio della prevalenza dell’uso. Quando invece parti dello stesso immobile sono locate con contratti separati, conta l’uso stabilito in ciascun contratto.
Per gli immobili a uso promiscuo, l’orientamento prevalente della giurisprudenza riconosce l’indennità per la perdita dell’avviamento in base all’uso effettivo prevalente dell’immobile locato (Cass., Sez. Un., n. 11301/1995).
