Chi affitta un appartamento per periodi fino a 30 giorni, direttamente o tramite portali online, nel 2026 deve rispettare tre gruppi di regole: il codice identificativo nazionale (CIN), obbligatorio dal 1° gennaio 2025; l’identificazione degli ospiti, confermata dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025; e la legge di bilancio 2026, che riduce a due il numero di appartamenti gestibili senza essere considerati imprenditori.
Il tema interessa molti proprietari, anche in Sicilia, che mettono a reddito una seconda casa. Le sanzioni arrivano fino a 8.000 euro per ogni immobile privo di codice, e la nuova soglia fiscale riguarda già i redditi di quest’anno.
In breve
- Il CIN è obbligatorio per ogni immobile destinato ad affitti brevi o turistici: va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio (art. 13-ter del D.L. 145/2023).
- Sanzioni: da 800 a 8.000 euro senza CIN, da 500 a 5.000 euro se il codice non è esposto o indicato, da 600 a 6.000 euro senza rilevatori di gas e monossido ed estintori.
- Il Consiglio di Stato ha confermato l’obbligo di verificare l’identità degli ospiti: non basta la cassetta portachiavi con codice, mentre un videocollegamento idoneo non è escluso.
- Dal 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi è ammessa solo fino a due appartamenti; oltre, l’attività si presume imprenditoriale (legge 199/2025).
Cosa cambia
Il codice identificativo nazionale
Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, tramite la banca dati nazionale delle strutture ricettive, su domanda telematica del locatore, che dichiara i dati catastali dell’immobile e il possesso dei requisiti di sicurezza. Dove esisteva già un codice regionale, la Regione lo ricodifica come CIN aggiungendo un prefisso fornito dal Ministero. Il codice va esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio; anche agenzie e portali devono riportarlo.
Tutti gli immobili devono avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma, almeno uno per piano. Chi esercita l’attività in forma imprenditoriale deve inoltre presentare la SCIA allo sportello unico per le attività produttive del Comune: senza, la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro.
I controlli spettano al Comune, tramite la polizia locale, secondo la legge 689/1981; gli esiti sono comunicati anche all’Agenzia delle entrate, che con la Guardia di finanza svolge analisi di rischio sugli immobili privi di CIN. Le sanzioni statali non si applicano se lo stesso fatto è già punito da una legge regionale (comma 10).
L’identificazione degli ospiti
Con una circolare del 18 novembre 2024 il Capo della Polizia aveva ribadito che, in base all’art. 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, il gestore deve verificare di persona la corrispondenza tra ospite e documento. Il TAR del Lazio (sentenza n. 10210/2025) aveva annullato la circolare, ma il Consiglio di Stato, Sezione III, ha accolto l’appello del Ministero dell’interno.
Secondo i giudici l’obbligo non è nuovo e non basta ricevere copia dei documenti e inviare un codice per la cassetta portachiavi. La sentenza osserva però che la verifica potrebbe avvenire anche a distanza, con dispositivi di videocollegamento predisposti all’ingresso, purché consentano di accertare, al momento dell’accesso, che l’ospite sia davvero il titolare del documento: la circolare non esclude questa soluzione. Le generalità vanno poi comunicate alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, o entro 6 ore per soggiorni non superiori a un giorno.
Il fisco
Per le locazioni brevi si può scegliere la cedolare secca: 21% per una sola unità scelta dal contribuente, 26% per le altre. Dal periodo d’imposta 2026, per effetto dell’art. 1, comma 17, della legge 199/2025, il regime vale solo se si destinano ad affitti brevi non più di due appartamenti (fino al 2025 erano quattro). Dal terzo in poi l’attività si presume svolta in forma d’impresa, da chiunque sia esercitata. Sulle differenze con la cedolare secca nelle locazioni ordinarie si può leggere la guida sui vantaggi della cedolare secca.
Chi riguarda
Le regole si applicano a proprietari, sublocatori e comodatari che concedono immobili a uso abitativo per non più di 30 giorni, anche per singole stanze, oltre che alle locazioni turistiche e alle strutture ricettive. Riguardano anche agenzie immobiliari e gestori di portali, obbligati a pubblicare il CIN. Non riguardano invece i contratti di durata più lunga, come il 4+4 o il 3+2. Restano a parte i limiti che può porre il regolamento di condominio, di cui si occupa la guida su affitti brevi e B&B in condominio.
Da quando
Le norme sul CIN si applicano dal sessantesimo giorno dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso di attivazione della banca dati, avvenuta il 3 settembre 2024; il Ministero del turismo ha poi fissato al 1° gennaio 2025 il termine per ottenere il codice. La soglia dei due appartamenti vale dal periodo d’imposta 2026, cioè per i redditi dell’anno in corso. La sentenza del Consiglio di Stato è stata pubblicata il 21 novembre 2025.
Cosa fare adesso
- Verificare il CIN di ogni immobile, esporlo all’esterno e controllare che compaia in tutti gli annunci.
- Controllare le dotazioni di sicurezza: rilevatori funzionanti ed estintori nelle posizioni richieste.
- Rivedere il check-in: incontro di persona o videocollegamento idoneo, poi comunicazione alla Questura nei termini.
- Contare gli appartamenti destinati ad affitti brevi nel 2026: dal terzo servono partita IVA, SCIA e un diverso regime fiscale.
- In caso di verbale, valutare subito le difese: la legge 689/1981 prevede termini brevi per scritti difensivi e opposizione.
Per le sanzioni comunali e i rapporti con gli uffici può essere utile un supporto in materia di diritto amministrativo. Per una valutazione della vostra situazione potete rivolgervi allo Studio Legale Di Carlo a Palermo e Mussomeli: i recapiti sono nella pagina sedi e contatti.
Fonti
- Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter: CIN, obblighi e sanzioni (Normattiva)
- Gazzetta Ufficiale, parte II, n. 103 del 3 settembre 2024: avviso di entrata in funzione della banca dati
- Ministero del turismo, termine per il CIN fissato al 1° gennaio 2025
- Agenzia delle entrate, guida «Locazioni brevi», aprile 2026
- Consiglio di Stato, Sezione III, sentenza 21 novembre 2025, n. 9101 (testo integrale)
