Il regolamento di condominio può vietare affitti brevi, B&B e case vacanza solo se ha natura contrattuale, cioè è stato accettato da tutti i proprietari, e contiene una clausola chiara ed esplicita; per valere contro chi ha comprato dopo, il divieto deve essere trascritto nei registri immobiliari o accettato nell’atto di acquisto. Un regolamento approvato a maggioranza, o una delibera dell’assemblea, non può impedire a un condomino di affittare per brevi periodi il proprio appartamento.
Il tema è sempre più sentito a Palermo, dove il centro storico e le zone vicine al mare si sono riempiti di case per turisti. Qui ci occupiamo solo dei rapporti con il condominio: codice identificativo nazionale (CIN), identificazione degli ospiti e fisco sono spiegati nell’articolo su affitti brevi, CIN e obblighi.
In breve
- I limiti all’uso degli appartamenti di proprietà esclusiva richiedono il consenso di tutti i condomini: servono un regolamento contrattuale o un accordo unanime.
- Il regolamento approvato a maggioranza non può menomare i diritti dei condomini risultanti dagli atti di acquisto (art. 1138 c.c.): una delibera che vieta gli affitti brevi è nulla.
- Per la Cassazione i divieti vanno interpretati in modo restrittivo e devono risultare da espressioni chiare, non da formule generiche.
- L’assemblea può invece regolare a maggioranza l’uso delle parti comuni e far cessare le attività che ne alterano la destinazione (artt. 1102 e 1117-quater c.c.).
Regolamento contrattuale o assembleare: che differenza fa?
Il regolamento assembleare è approvato con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1138 c.c.). Detta regole su parti comuni, spese e decoro, ma non può limitare ciò che ciascuno fa in casa propria: le sue norme non possono menomare i diritti dei condomini risultanti dagli atti di acquisto.
Il regolamento contrattuale, invece, è accettato da tutti: di solito lo predispone il costruttore e ogni acquirente lo sottoscrive o lo richiama nel rogito, oppure è approvato all’unanimità. Solo questo regolamento può contenere divieti di destinazione degli appartamenti, che secondo la Cassazione funzionano come servitù reciproche tra le unità dell’edificio. Per modificarli serve, di regola, di nuovo il consenso di tutti.
Quali clausole possono vietare affitti brevi e B&B?
Molti regolamenti, anche vecchi di decenni, vietano di destinare gli appartamenti ad «albergo», «pensione», «affittacamere» o a usi diversi dall’abitazione. Bisogna capire se queste formule comprendono le attività di oggi. La Cassazione chiede che i divieti risultino da espressioni chiare e inequivoche: nel dubbio prevale la libertà del proprietario.
Nella pratica si distingue così:
- Locazione breve dell’intero appartamento, senza servizi aggiuntivi: resta un uso abitativo, perciò un generico divieto di «uso diverso dall’abitazione» di solito non basta a impedirla.
- B&B, affittacamere e case vacanza con servizi come colazione, pulizie e cambio della biancheria: si avvicinano all’attività ricettiva e possono rientrare nei divieti di albergo, pensione o affittacamere.
- Clausole espresse che vietano le locazioni sotto una certa durata o l’uso turistico: la giurisprudenza le ritiene valide se contenute in un regolamento contrattuale opponibile.
Sulle clausole scritte prima della diffusione delle piattaforme online le decisioni dei giudici di merito non sono uniformi: ogni clausola va letta nel suo contesto.
Il divieto vale anche per chi ha comprato dopo?
Sì, ma a certe condizioni. Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, le clausole che limitano l’uso delle unità si possono opporre agli acquirenti successivi se sono state trascritte nei registri immobiliari, indicando in modo specifico il vincolo, oppure se l’acquirente le ha conosciute e accettate nell’atto di acquisto. Un generico richiamo al «regolamento di condominio» nel rogito può non bastare.
Prima di comprare un immobile da destinare ad affitti brevi, o di contestare un vicino, conviene leggere regolamento e atto di provenienza e fare un’ispezione ipotecaria presso il Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle entrate. Il condominio può far valere il divieto contro il proprietario e, secondo la giurisprudenza, a certe condizioni anche contro chi gestisce l’attività.
Cosa può decidere l’assemblea sulle parti comuni?
Ogni condomino può usare le parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uguale uso (art. 1102 c.c.). A maggioranza si possono dettare regole su portone, ascensore, cortile e scale, per esempio sul deposito dei bagagli o sulla chiusura degli accessi; l’amministratore disciplina l’uso delle cose comuni nell’interesse di tutti (art. 1130, n. 2, c.c.).
Se un’attività incide in modo negativo e sostanziale sulla destinazione delle parti comuni, l’amministratore o anche un singolo condomino possono diffidare chi la svolge e chiedere la convocazione dell’assemblea, che ne delibera la cessazione con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio, anche con azioni giudiziarie (art. 1117-quater c.c.).
I limiti restano. Una delibera che vieta gli affitti brevi o che, a maggioranza, addebita spese maggiori a chi affitta ai turisti si espone a un’azione di nullità: i criteri di ripartizione si cambiano solo con il consenso di tutti, come spiegato nella guida sulle spese condominiali. Per termini e procedura vedi come impugnare una delibera condominiale. Il disturbo causato dagli ospiti si affronta con le regole sulle immissioni: ne parliamo nella guida sui rumori molesti dei vicini.
Come si risolve un contrasto sugli affitti brevi?
- Verificare i documenti: regolamento, atto di acquisto, nota di trascrizione.
- Coinvolgere l’amministratore, che deve curare l’osservanza del regolamento (art. 1130, n. 1, c.c.).
- Inviare una diffida al proprietario, indicando la clausola violata e i fatti.
- Avviare la mediazione, obbligatoria prima della causa per le liti in materia di condominio (art. 5 D.Lgs. 28/2010).
- Agire in giudizio per far cessare l’attività vietata o, dal lato del proprietario, per far dichiarare invalida una delibera che limita il suo diritto.
Domande frequenti
In un condominio si può aprire un B&B?
Sì, se un regolamento contrattuale opponibile non lo vieta e se si rispettano le regole amministrative e fiscali dell’attività. Non serve il consenso dell’assemblea, ma conviene informare l’amministratore e rispettare le regole sulle parti comuni.
L’assemblea può vietare gli affitti brevi a maggioranza?
No. Il divieto incide sulla proprietà esclusiva e richiede il consenso di tutti; una delibera a maggioranza che lo introduce è nulla e si può contestare anche dopo il termine di 30 giorni previsto per le delibere annullabili.
Il condominio può far pagare di più chi affitta ai turisti?
Non a maggioranza. Le spese si ripartiscono in base ai millesimi o all’uso, salvo diversa convenzione tra tutti i condomini (art. 1123 c.c.): una maggiorazione decisa dall’assemblea senza il consenso dell’interessato rischia di essere nulla.
Ogni regolamento va letto insieme agli atti di acquisto e alle trascrizioni. Se volete capire se un divieto è valido nel vostro condominio, o come difendervi da una delibera, potete chiedere una valutazione allo studio, a Palermo o a Mussomeli.
