Contratto di affitto 4+4 o 3+2: differenze e come dare disdetta

Il contratto 4+4 è l’affitto a canone libero: dura almeno quattro anni e alla scadenza si rinnova per altri quattro. Il 3+2 è il contratto a canone concordato: dura almeno tre anni, si proroga di due e ha un canone fissato entro i valori degli accordi territoriali, in cambio di agevolazioni fiscali (art. 2 L. 431/1998).

In entrambi i casi il proprietario può dare disdetta alla prima scadenza solo per i motivi elencati dalla legge, con almeno sei mesi di preavviso, mentre l’inquilino ha più libertà di andarsene. Ecco le differenze, come si dà disdetta e cosa succede se le regole non vengono rispettate.

In breve

• Il 4+4 a canone libero dura almeno quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro, salvo disdetta motivata del proprietario (art. 2, comma 1, L. 431/1998).
• Il 3+2 a canone concordato ha un canone entro i valori dell’accordo territoriale del Comune e dura tre anni più una proroga di due (art. 2, commi 3 e 5, L. 431/1998).
• Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi dell’art. 3 L. 431/1998, indicati a pena di nullità, con almeno sei mesi di preavviso.
• L’inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6, L. 431/1998).

Che differenza c’è tra contratto 4+4 e 3+2?

Nel 4+4 le parti decidono liberamente il canone. Nel 3+2 il canone deve rientrare nelle fasce stabilite dagli accordi territoriali, cioè le intese tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini depositate nei Comuni: anche Palermo ha il suo accordo territoriale.

In cambio di un canone di solito più basso, il proprietario che sceglie il 3+2 può ottenere vantaggi fiscali, come un’aliquota ridotta della cedolare secca e uno sconto sull’IMU, da verificare di anno in anno e secondo il Comune. Se il contratto non è firmato con l’assistenza delle associazioni, per le agevolazioni serve di norma un’attestazione di rispondenza all’accordo, rilasciata da un’organizzazione firmataria. Sulla tassazione vedi anche i vantaggi della cedolare secca.

Alcune regole valgono per entrambi. Il contratto va fatto per iscritto (art. 1, comma 4, L. 431/1998) e registrato dal proprietario entro trenta giorni; è nullo ogni patto che preveda un canone più alto di quello del contratto registrato o una durata inferiore a quella di legge (art. 13 L. 431/1998). Per esigenze temporanee esistono poi i contratti transitori, fino a diciotto mesi, e quelli per studenti universitari, da sei mesi a tre anni (art. 5 L. 431/1998 e D.M. 16 gennaio 2017).

Quando il proprietario può dare disdetta?

Alla prima scadenza, dopo quattro anni nel 4+4 o dopo tre nel 3+2, il proprietario può negare il rinnovo solo con un preavviso di almeno sei mesi e per uno dei motivi previsti dall’art. 3 L. 431/1998, tra cui:

• destinare l’immobile ad abitazione o attività propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• vendere l’immobile, se non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive: in questo caso l’inquilino ha diritto di prelazione;
• eseguire lavori di integrale ristrutturazione, demolizione o ricostruzione che richiedono di liberare l’alloggio;
• l’inquilino dispone di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune, oppure non abita stabilmente la casa senza giustificato motivo.

Il motivo va indicato nella comunicazione a pena di nullità. Se poi il proprietario, riavuta la casa, non la destina entro dodici mesi all’uso dichiarato, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone (art. 3, commi 3 e 5).

Alla seconda scadenza, dopo otto anni nel 4+4 o cinque nel 3+2, ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova alle stesse condizioni (art. 2, commi 1 e 5).

Come può andarsene l’inquilino?

L’inquilino non è obbligato a restare per il secondo periodo: alla prima scadenza può comunicare che non intende rinnovare senza dover dare motivazioni, rispettando il preavviso previsto dal contratto, di solito sei mesi.

Prima della scadenza può recedere in qualsiasi momento se ricorrono gravi motivi, con sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6, L. 431/1998). Per la Cassazione devono essere fatti sopravvenuti, imprevedibili ed estranei alla sua volontà, che rendono troppo gravoso continuare: per esempio un trasferimento di lavoro non richiesto in un’altra città. La semplice convenienza, come aver trovato un affitto più economico, non basta, e i motivi vanno indicati nella lettera di recesso.

Molti contratti riconoscono all’inquilino una facoltà di recesso più ampia, anche senza motivi: conviene rileggere la clausola. In ogni caso il canone resta dovuto per tutto il preavviso, anche se si lascia la casa prima.

Come si dà disdetta nel modo giusto?

1. Controlla le date. Individua la decorrenza del contratto e le scadenze, poi calcola i sei mesi a ritroso: conta la data in cui l’altra parte riceve la lettera, non quella di invio.
2. Scrivi la comunicazione. Indica le parti, l’indirizzo dell’immobile, gli estremi di registrazione del contratto e la data di cessazione; il proprietario deve indicare il motivo di legge, l’inquilino che recede prima della scadenza i gravi motivi.
3. Inviala in modo tracciabile. Usa la raccomandata con avviso di ricevimento o la PEC, se anche l’altra parte ne ha una, e conserva le ricevute.
4. Chiudi gli adempimenti. Al rilascio firma con l’altra parte un verbale di riconsegna delle chiavi e dello stato dei locali. In caso di recesso anticipato, la risoluzione va comunicata all’Agenzia delle entrate entro trenta giorni.

Se il proprietario manda la disdetta in ritardo o senza un motivo valido, il contratto prosegue. Se invece l’inquilino non libera la casa dopo una disdetta regolare, il proprietario può avviare la procedura di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione. Per le liti su durata, rinnovo e canone è obbligatorio tentare prima la mediazione, salvo la fase di convalida (art. 5 D.Lgs. 28/2010). Per negozi e uffici le regole sono diverse: vedi la disdetta nella locazione commerciale.

Domande frequenti

Il proprietario può mandarmi via dopo quattro anni perché vuole vendere?

Solo se non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui vive, e deve dichiararlo nella disdetta con sei mesi di preavviso. In questo caso hai diritto di prelazione, cioè di comprare a parità di condizioni (art. 3, comma 1, lettera g, L. 431/1998).

Posso lasciare la casa prima della scadenza?

Sì, se il contratto ti riconosce la facoltà di recesso oppure se ci sono gravi motivi, sempre con il preavviso. Altrimenti il recesso non è efficace e conviene cercare un accordo scritto con il proprietario per chiudere il contratto.

Dopo otto anni il contratto 4+4 finisce da solo?

No. Se nessuna delle parti invia una raccomandata almeno sei mesi prima della seconda scadenza, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni (art. 2, comma 1, L. 431/1998).

Scegliere il tipo di contratto giusto e dare disdetta nei tempi e nei modi corretti evita molte liti. Se hai ricevuto una disdetta o devi inviarne una, puoi rivolgerti allo studio per una valutazione del tuo caso, a Palermo o a Mussomeli.