Le locazioni con cedolare secca offrono vantaggi al locatore, cioè al proprietario che affitta l’immobile, e al conduttore, cioè all’inquilino. La cedolare secca è infatti un regime di tassazione conveniente, che riesce a bilanciare le esigenze economiche di entrambi.
Si tratta di un regime alternativo all’IRPEF per tassare il reddito che deriva dai canoni di locazione. Chi lo sceglie non paga più l’IRPEF e le relative addizionali sugli affitti percepiti. Paga invece un’imposta fissa, con un’aliquota più bassa. Questa imposta sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. La disciplina è contenuta nell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011; dal 1° gennaio 2027 confluisce negli articoli 203-208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (d.lgs. n. 117/2026).
Quali sono i vantaggi della cedolare secca?
Finché mantiene la cedolare secca, il locatore non paga l’imposta di registro. Di solito questa imposta è pari al 2% del canone annuo e si versa sia alla prima registrazione del contratto sia a ogni rinnovo annuale. Non si paga neppure l’imposta di bollo, pari a 16 euro per ogni foglio e dovuta al momento della registrazione.
Ci sono però anche dei limiti. Chi sceglie la cedolare secca non può aumentare il canone, a nessun titolo. Inoltre sull’imposta sostitutiva non si applicano detrazioni o deduzioni. Il locatore le conserva sull’IRPEF dovuta per gli altri redditi, ma il reddito assoggettato a cedolare conta comunque per verificare se spettano, per esempio, le detrazioni per familiari a carico, e rileva anche ai fini dell’ISEE.
Chi può optare per la cedolare secca?
Può scegliere la cedolare secca il locatore persona fisica che possiede l’immobile in proprietà o in base a un altro diritto reale di godimento, come l’usufrutto. Non deve però agire nell’esercizio di un’attività d’impresa o di una professione.
Sono esclusi dal regime:
- le società, sia di persone sia di capitali;
- gli enti commerciali e non commerciali;
- secondo l’Agenzia delle entrate, anche le locazioni a imprenditori e professionisti che prendono in affitto immobili abitativi per la propria attività o per darli ai propri dipendenti come abitazione (sulla posizione della Cassazione si veda più avanti).
Il locatore persona fisica può invece optare anche quando affitta l’abitazione a una cooperativa edilizia per la locazione o a un ente senza scopo di lucro, purché l’immobile sia sublocato a studenti universitari e messo a disposizione del Comune, con rinuncia all’aggiornamento del canone (art. 3, comma 6-bis, del d.lgs. n. 23/2011).
Per quali immobili si può optare per la cedolare secca?
La cedolare secca vale solo per gli immobili a uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze. Si tratta degli immobili accatastati nella categoria A, esclusa la categoria A10, che comprende uffici e studi.
Sono escluse le locazioni stipulate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di una professione. Secondo l’Agenzia delle entrate (circolare n. 26/E del 2011) non si può optare per la cedolare secca neppure se il conduttore è un’impresa, anche se usa l’immobile come abitazione per dipendenti o collaboratori. La Cassazione (sentenza n. 12395/2024, seguita dalle ordinanze n. 12076/2025 e n. 12079/2025) ha però affermato il contrario: l’esclusione riguarda solo il locatore che agisce come imprenditore o professionista, mentre la qualità del conduttore è irrilevante. Nel novembre 2025 la stessa Corte ha rimesso la questione alle Sezioni Unite (ordinanza interlocutoria n. 30016/2025), in particolare per i contratti a uso foresteria: fino alla loro decisione conviene valutare il singolo caso con prudenza. Sono esclusi, in ogni caso, gli immobili abitativi affittati come uffici o per un uso promiscuo, cioè in parte abitativo e in parte professionale.
Come si sceglie la cedolare secca?
Di regola, l’opzione per la cedolare secca si esercita quando si registra il contratto di locazione. Vale per tutta la durata del contratto, qualunque essa sia. Si può scegliere anche per i contratti di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, che non vanno registrati entro un termine fisso.
Con la cedolare secca i canoni non si sommano più agli altri redditi del locatore tassati con l’IRPEF, ma sono soggetti a un’imposta sostitutiva. L’aliquota è pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti. Scende al 10% se il canone è concordato (o concertato) e l’abitazione si trova in un Comune ad alta tensione abitativa o in uno dei Comuni colpiti da calamità indicati dalla legge: in questi casi il risparmio è notevole. Per le locazioni brevi, fino a 30 giorni, l’aliquota è invece del 26%, ridotta al 21% per un solo immobile scelto dal locatore nella dichiarazione dei redditi; dal 2026 questo regime vale solo per chi destina alle locazioni brevi non più di due appartamenti (legge n. 199/2025).
Come si stabiliscono i canoni concordati?
Il canone concordato nasce da un accordo locale. Il Comune e le associazioni più rappresentative dei proprietari e degli inquilini fissano i criteri per valutare gli immobili. Per ogni tipologia di immobile e per ogni quartiere definiscono poi un canone minimo e uno massimo.
Il canone concordato, compreso tra questi minimi e massimi, è quindi più basso dei prezzi di mercato. È questo il canone da indicare nel contratto registrato con la cedolare secca.
Quanto dura il contratto a canone concordato?
I contratti a canone concordato hanno una durata minima di 3 anni. Alla scadenza si rinnovano automaticamente per altri 2 anni. Se le parti lo concordano, il rinnovo automatico può essere anche di 3 anni. Rispetto al normale contratto “4+4”, quindi, cambiano sia la durata minima sia i vantaggi fiscali.
