No: durante l’affitto il proprietario non può entrare nella casa senza il consenso dell’inquilino, nemmeno se ne conserva le chiavi, perché per tutta la durata del contratto la casa è il domicilio di chi la abita e il locatore deve garantirne il pacifico godimento (art. 1575 c.c.).
Entrare di nascosto o contro la volontà dell’inquilino può costare una denuncia per violazione di domicilio (art. 614 c.p.). Il proprietario conserva però alcuni diritti: fare le riparazioni urgenti, controllare l’immobile quando ha un motivo, farlo visitare a chi vuole comprarlo o affittarlo. Ecco i limiti, anche su chiavi, residenza e aumento del canone.
In breve
- Durante la locazione il proprietario può entrare solo con il consenso dell’inquilino, che ha diritto al pacifico godimento della casa (art. 1575 c.c.).
- Chi entra o si trattiene in casa contro la volontà dell’inquilino rischia da uno a quattro anni di reclusione per violazione di domicilio (art. 614 c.p.), di regola su querela.
- L’inquilino deve tollerare le riparazioni urgenti (art. 1583 c.c.) e, se il contratto lo prevede, le visite concordate per la vendita o un nuovo affitto.
- Il canone non si può aumentare durante il contratto, salvo l’aggiornamento ISTAT previsto da una clausola, sospeso se il proprietario ha scelto la cedolare secca (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011).
Il proprietario può entrare in casa senza permesso?
No. Con la consegna delle chiavi il diritto di decidere chi entra passa all’inquilino, e il proprietario diventa un estraneo come chiunque altro. Se entra quando l’inquilino non c’è, o resta dopo essere stato invitato ad andarsene, per la giurisprudenza commette violazione di domicilio: la pena va da uno a quattro anni e sale da due a sei anni se c’è violenza o se il colpevole è palesemente armato (art. 614 c.p.).
Il reato è punito a querela, da presentare entro tre mesi da quando si è saputo del fatto; nei casi più gravi, come la violenza alle persone, si procede d’ufficio.
La regola vale anche se l’inquilino non paga. Il proprietario non può cambiare la serratura, staccare luce e acqua o portare via i mobili: rischia il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.) e l’inquilino può chiedere al giudice di essere reintegrato nel possesso (art. 1168 c.c.). La strada corretta è lo sfratto per morosità.
Il proprietario può tenere una copia delle chiavi?
Nessuna norma lo vieta espressamente, ma consegnare la casa significa metterla nella piena disponibilità dell’inquilino. Una copia trattenuta ha senso solo se l’inquilino è d’accordo, per esempio per le emergenze, e non può mai essere usata per entrare senza consenso.
Se non si fida, l’inquilino può sostituire il cilindro della serratura a proprie spese, conservando quello originale da rimontare alla riconsegna, quando restituirà tutte le chiavi e si chiuderanno i conti del deposito cauzionale. In una vera emergenza, come una perdita d’acqua con l’inquilino irraggiungibile, il proprietario fa bene a chiamare i Vigili del fuoco invece di entrare da solo.
Quando l’inquilino deve far entrare il proprietario?
In alcuni casi l’inquilino non può opporsi, purché l’accesso sia motivato e concordato nei tempi.
- Riparazioni urgenti. L’inquilino deve tollerare i lavori che non possono aspettare la fine del contratto, anche se lo privano di parte della casa (art. 1583 c.c.). Se durano più di un sesto della locazione e comunque più di venti giorni, ha diritto a una riduzione del canone (art. 1584 c.c.).
- Controlli sullo stato della casa. I contratti tipo approvati con il D.M. 16 gennaio 2017 prevedono l’accesso del proprietario quando ne ha ragione, da motivare. Visite continue e senza motivo diventano una molestia.
- Visite per vendita o nuovo affitto. Gli stessi modelli prevedono, se il proprietario vuole vendere o riaffittare, una visita a settimana di almeno due ore, esclusi i festivi, salvo modalità diverse scritte nel contratto. Nei contratti a canone libero conta la clausola firmata.
Per la giurisprudenza, il rifiuto ripetuto e ingiustificato delle visite può essere un inadempimento grave, tale da giustificare la risoluzione del contratto. Per evitare liti conviene seguire alcuni passaggi:
- Chiedere per iscritto, anche con un messaggio o una email, indicando motivo, giorno e ora.
- Concordare orari ragionevoli, lasciando all’inquilino il tempo di organizzarsi.
- Entrare solo in sua presenza o di una persona da lui indicata.
- Documentare con foto o un breve verbale i lavori da fare o i danni trovati: per questi ultimi vedi cosa fare se l’inquilino danneggia l’immobile.
Il proprietario può togliere la residenza all’inquilino?
No. La residenza corrisponde al luogo in cui una persona abita stabilmente ed è il Comune a registrarla: il proprietario non può negarla né cancellarla, e una clausola che vieta all’inquilino di prenderla, secondo l’orientamento prevalente, non ha valore.
Se però l’inquilino ha lasciato la casa senza trasferire la residenza, il proprietario può segnalarlo all’ufficio anagrafe: dopo accertamenti ripetuti nel tempo, il Comune può cancellarlo per irreperibilità (art. 11 D.P.R. 223/1989).
Il proprietario può aumentare l’affitto?
Non durante il contratto e non da solo. È ammesso soltanto l’aggiornamento annuale in base all’indice ISTAT, se è previsto da una clausola del contratto; nel canone concordato vale nei limiti dell’accordo territoriale. Se il proprietario ha scelto la cedolare secca, l’aggiornamento è sospeso per tutta la durata dell’opzione (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011).
È nullo ogni accordo per pagare un canone più alto di quello del contratto scritto e registrato (art. 13 L. 431/1998). Un canone diverso si può concordare solo alla scadenza, con le regole spiegate nella guida sul contratto 4+4 o 3+2.
Domande frequenti
Il proprietario può entrare se l’inquilino è in vacanza?
No, serve il consenso dell’inquilino anche quando è assente. Se c’è un’emergenza, come un guasto che sta causando danni, bisogna contattarlo subito e, se è irraggiungibile, chiamare i Vigili del fuoco.
Il proprietario può staccare le utenze se non pago l’affitto?
No. Staccare luce, acqua o gas per costringere l’inquilino a pagare o ad andarsene è un modo di farsi giustizia da sé. Il proprietario deve rivolgersi al giudice con lo sfratto.
Cosa posso fare se il proprietario entra senza permesso?
Raccogli le prove, come messaggi, foto e testimoni, e invia una diffida scritta. Nei casi più gravi puoi presentare querela entro tre mesi e chiedere il risarcimento dei danni o, se le intrusioni si ripetono, la risoluzione del contratto.
Tra proprietario e inquilino molte liti nascono da clausole poco chiare o da abitudini tollerate per anni. Se vuoi capire cosa prevede il tuo contratto o come reagire a un accesso non autorizzato, puoi chiedere una valutazione del caso concreto allo studio, a Palermo o a Mussomeli, dalla pagina sedi e contatti.
