Quando l’inquilino danneggia l’immobile in locazione, il proprietario ha diversi strumenti a disposizione. Il contratto di affitto obbliga infatti l’inquilino (nel linguaggio giuridico, il conduttore) a restituire il bene in buono stato di conservazione. L’immobile deve tornare al proprietario (il locatore) possibilmente integro, con la sola tolleranza per l’usura che deriva da un uso normale.
È normale che le pareti siano ingiallite o abbiano i fori dei quadri. È accettabile anche l’usura di alcuni impianti. Non lo sono, invece, un sanitario rotto, una tenda strappata o una porta distrutta.
L’inquilino ha infatti l’obbligo di custodire il bene che gli è stato consegnato. Se viene meno a questo dovere di diligenza, può essere chiamato a risarcire i danni e, in alcuni casi, a rispondere anche penalmente.
Si può denunciare l’inquilino?
Capita spesso che il proprietario, al momento della restituzione delle chiavi, scopra che dall’appartamento sono spariti mobili, termosifoni, lavandini, sanitari, porte, infissi e finestre. In questi casi è possibile denunciare l’inquilino che danneggia l’appartamento.
Lo conferma una sentenza della Cassazione del 2019 (Cass. n. 4148/2019), che offre diversi spunti di riflessione. Secondo la Corte, due reati possono essere contestati all’inquilino che distrugge in tutto o in parte l’abitazione o che porta via oggetti non suoi.
Il primo è il danneggiamento (art. 635 c.p.), che dal 2016 è reato solo in alcune ipotesi: per esempio se il fatto è commesso con violenza alla persona o con minaccia, o se riguarda un immobile compreso nel perimetro di un centro storico (per i beni culturali vale una norma specifica, l’art. 518-duodecies c.p.). Il secondo è l’appropriazione indebita aggravata. Le querele contro gli inquilini per questi reati sono sempre più frequenti.
La responsabilità civile dell’inquilino
L’inquilino risponde della distruzione e del deterioramento dell’immobile avvenuti durante la locazione. Ne risponde anche se il danno deriva da un incendio o è stato causato da persone che lui stesso ha fatto entrare e usare la casa.
In questi casi deve risarcire il proprietario. Se per colpa dell’inquilino il contratto si scioglie prima del tempo, il proprietario può chiedere anche i canoni che avrebbe incassato fino alla scadenza, ma deve dimostrare di essersi attivato tempestivamente per affittare di nuovo l’immobile (Cass. Sezioni Unite n. 4892/2025).
La responsabilità civile scatta anche se il danno non è intenzionale. Basta la semplice “colpa”, cioè la negligenza, senza bisogno di malafede. Non è sufficiente, quindi, dire «l’ho fatto senza volerlo»: la diligenza impone di evitare tutto ciò che è in proprio potere.
L’inquilino non risponde, invece, quando i danni derivano da circostanze imprevedibili e inevitabili. In particolare non deve risarcire il danno:
- se i fatti sono dovuti al normale invecchiamento del bene: per esempio la tappezzeria ingiallita, i segni dei mobili o dei quadri sui muri, pochi e piccoli fori nelle pareti;
- se dimostra che la distruzione o il deterioramento sono dovuti a un evento casuale, o comunque non imputabile a lui né alle persone a cui ha permesso di usare la casa.
Perizia e risarcimento per l’immobile sfitto
Il proprietario che vuole ottenere il risarcimento di tutti i danni dovrebbe agire prima di far riparare la casa. È molto consigliabile far redigere una perizia da un tecnico, che attesti le cause dei danni e la loro entità. Meglio ancora se il tecnico è nominato dal tribunale, con il cosiddetto Accertamento Tecnico Preventivo.
Secondo la Cassazione, l’inquilino che restituisce l’appartamento gravemente danneggiato deve pagare due voci. La prima sono le spese per i lavori di riparazione. La seconda è il risarcimento per il periodo in cui l’appartamento è rimasto sfitto a causa dei lavori. Questo risarcimento è pari al canone per il tempo necessario alle riparazioni.
Il caso è simile a quello della “ritardata restituzione dell’appartamento”. Qui il danno si calcola di solito sul canone per il tempo dei lavori, ma è prudente conservare le prove che l’immobile sarebbe stato riaffittato: annunci, richieste di visita, incarichi all’agenzia. Le Sezioni Unite, nel 2025, hanno dato peso proprio alla prontezza con cui il locatore cerca un nuovo inquilino.
La responsabilità penale dell’inquilino
Diverso è il caso in cui l’inquilino danneggia l’immobile di proposito, magari poco prima di lasciarlo e dopo qualche screzio con il proprietario. Qui il comportamento nasce dalla malafede e dalla consapevolezza di ciò che si fa.
Il danneggiamento è punito solo se commesso con dolo, cioè intenzionalmente, e solo nelle ipotesi dell’art. 635 c.p. viste sopra: in quei casi si può denunciare l’inquilino. Fuori da quelle ipotesi il danneggiamento intenzionale di beni altrui non è più reato dal 2016, ma un illecito civile: oltre al risarcimento, il giudice civile può applicare una sanzione pecuniaria civile da 100 a 8.000 euro (d.lgs. 7/2016).
Chi porta via dall’appartamento oggetti che appartengono al proprietario commette inoltre il reato di appropriazione indebita.
