Nell’affitto di una casa il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone, produce interessi legali a favore dell’inquilino e va restituito alla fine della locazione, quando l’immobile viene riconsegnato (art. 11 L. 392/1978). Il deposito cauzionale è la somma che l’inquilino versa al proprietario a garanzia dei propri obblighi: pagare il canone e restituire la casa in buono stato.
Il proprietario può trattenerlo, in tutto o in parte, solo per danni o somme non pagate e, secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, deve far valere le sue pretese davanti al giudice. Qui trovi i limiti di legge, come funzionano gli interessi, cosa si può trattenere e come ottenere la restituzione.
In breve
- Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone, sia per le abitazioni sia per negozi e uffici (artt. 11 e 41 L. 392/1978).
- Il deposito produce interessi al tasso legale, che il proprietario deve pagare all’inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 L. 392/1978).
- Va restituito con gli interessi ancora dovuti quando l’inquilino riconsegna l’immobile, alla fine della locazione.
- Il proprietario può trattenerlo solo per danni oltre la normale usura o per canoni e spese non pagati, proponendo una domanda al giudice: da solo non può tenerselo.
Quanto può essere il deposito cauzionale?
Il limite è di tre mensilità del solo canone, senza contare le spese condominiali. Con un affitto di 500 euro al mese, quindi, il deposito non può superare 1.500 euro. Il limite vale sia per i contratti a canone libero sia per quelli a canone concordato.
Secondo l’orientamento prevalente dei giudici la regola è imperativa, perché tutela la parte più debole: la clausola che prevede un deposito più alto è nulla per la parte che eccede il limite e l’inquilino può chiedere indietro la differenza. Per i contratti abitativi stipulati dopo la legge 431/1998 esiste qualche decisione di segno diverso, quindi è meglio non firmare clausole oltre il limite.
Al momento della firma conviene indicare nel contratto l’importo esatto del deposito, pagarlo con bonifico o con un altro mezzo tracciabile e conservare la ricevuta. Sono prove che serviranno alla fine, quando si tratterà di riaverlo.
Il deposito cauzionale produce interessi?
Sì. Il deposito produce interessi legali, che vanno pagati all’inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 L. 392/1978). Il tasso legale è fissato con decreto del Ministro dell’economia e può cambiare ogni anno (art. 1284 c.c.): per il calcolo si applica, anno per anno, il tasso in vigore in quel periodo. Il conto è semplice: con un tasso ipotetico del 2%, per esempio, un deposito di 1.500 euro produrrebbe 30 euro di interessi l’anno. Il tasso reale va verificato per ciascun anno.
Anche l’obbligo di pagare gli interessi, per l’orientamento prevalente, è inderogabile: nelle locazioni abitative la clausola del «deposito infruttifero» non è valida. Se il proprietario non li ha versati anno per anno, l’inquilino può chiederli insieme alla restituzione del deposito, ma gli interessi di ciascun anno si prescrivono in cinque anni dalla fine di quell’anno (art. 2948 c.c.). Sulla differenza tra i tipi di interessi puoi leggere interessi legali e moratori.
Quando va restituito il deposito cauzionale?
Il deposito va restituito alla fine della locazione, appena l’inquilino riconsegna l’immobile: secondo la Cassazione è da quel momento che la restituzione può essere pretesa. Se il proprietario non paga, l’inquilino può agire per ottenerla.
Per non avere sorprese alla riconsegna conviene seguire alcuni passaggi:
- Verbale di consegna. All’inizio descrivi lo stato della casa con foto datate: in mancanza di descrizione si presume che l’inquilino l’abbia ricevuta in buono stato (art. 1590 c.c.).
- Piccole riparazioni. Prima di andare via sistema i guasti dovuti all’uso, che sono a carico dell’inquilino (artt. 1576 e 1609 c.c.), e salda utenze e spese.
- Verbale di riconsegna. Firmalo con il proprietario indicando stato dei locali, letture dei contatori e chiavi consegnate.
- Richiesta scritta. Chiedi la restituzione con PEC o raccomandata, indicando importo, interessi e coordinate bancarie.
- Azione giudiziale. Se non arriva risposta puoi chiedere un decreto ingiuntivo, per il quale la mediazione non è richiesta nella prima fase, oppure avviare la mediazione, obbligatoria nelle cause di locazione (art. 5 D.Lgs. 28/2010).
Cosa può trattenere il proprietario?
Il deposito garantisce gli obblighi dell’inquilino, quindi può coprire due tipi di somme:
- canoni e oneri accessori non pagati, come le spese condominiali a carico dell’inquilino;
- danni all’immobile che vanno oltre il deterioramento dovuto all’uso normale.
L’inquilino deve restituire la casa nello stato in cui l’ha ricevuta, ma non risponde del deterioramento dovuto all’uso conforme al contratto né di quello dovuto a vetustà (art. 1590 c.c.). Pareti un po’ ingrigite o piccoli segni dei mobili sono normale usura; una porta sfondata o sanitari rotti sono danni. Per i casi più seri vedi cosa fare se l’inquilino danneggia l’immobile.
Il punto decisivo è il modo. Per l’orientamento consolidato della Cassazione il proprietario che vuole trattenere il deposito deve proporre una domanda giudiziale per farselo attribuire a copertura dei danni o del debito, dimostrandoli. Una semplice contestazione, magari per email, non basta: se non agisce, l’inquilino ha diritto alla restituzione.
Quando il conguaglio delle spese condominiali non è ancora pronto, le parti possono accordarsi per iscritto su una trattenuta provvisoria limitata a quella voce. È una soluzione pratica che evita molte liti.
Domande frequenti
Posso non pagare gli ultimi mesi e lasciare il deposito al proprietario?
No. Il deposito non può essere usato dall’inquilino per pagare gli ultimi canoni: per la giurisprudenza smettere di pagare è un inadempimento, che può portare anche allo sfratto per morosità.
Entro quanti giorni il proprietario deve restituire il deposito?
La legge non fissa un numero di giorni: la restituzione è dovuta dalla riconsegna dell’immobile. Se dopo una richiesta scritta il proprietario non paga e non agisce in giudizio per trattenerlo, puoi chiedere al giudice di ordinarne il pagamento.
Entro quanto tempo posso chiedere la restituzione?
Il diritto alla restituzione del deposito si prescrive nel termine ordinario di dieci anni dalla riconsegna (art. 2946 c.c.); gli interessi annuali, invece, in cinque anni. Conviene comunque muoversi subito, finché foto, verbali e testimoni sono facilmente disponibili.
Il deposito è spesso l’ultima questione aperta di un affitto, e una frequente fonte di liti. Se il proprietario trattiene la somma o tu, da proprietario, hai subito danni da documentare, puoi chiedere una valutazione del tuo caso allo studio, a Palermo o a Mussomeli.
