Con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025 le Sezioni Unite civili della Corte di cassazione hanno stabilito che il locatore, quando il contratto di affitto si risolve per inadempimento dell’inquilino, può ottenere il risarcimento per i canoni che avrebbe incassato fino alla scadenza anche se ha già riavuto l’immobile. A una condizione: dimostrare di essersi attivato subito per trovare un nuovo inquilino.
La pronuncia chiude un contrasto che durava da anni e interessa proprietari e inquilini. Per chi affitta chiarisce che la riconsegna delle chiavi non cancella il danno; per chi è in affitto, che quel danno non coincide in automatico con tutti i canoni mancanti alla scadenza.
In breve
- Per le Sezioni Unite la restituzione anticipata dell’immobile non fa venir meno, da sola, il diritto del locatore al risarcimento per i canoni perduti.
- Il locatore deve però provare di essersi attivato tempestivamente, una volta riavuto l’immobile, per affittarlo di nuovo.
- Il giudice valuta il caso concreto secondo buona fede e tiene conto di quanto l’immobile ha reso, o avrebbe potuto rendere, nel frattempo.
- Non si applica l’art. 1591 c.c., che riguarda soltanto il ritardo nella riconsegna.
Il caso
Una società aveva acquistato un appartamento a Roma già affittato, subentrando nel contratto di locazione. L’inquilino aveva smesso di pagare alcuni canoni: la proprietaria aveva ottenuto la convalida dello sfratto per morosità e, alcuni mesi dopo l’avvio dell’esecuzione, aveva riavuto l’immobile, prima della scadenza naturale del contratto.
La società aveva chiesto, tra l’altro, un risarcimento pari ai canoni che avrebbe percepito fino alla scadenza o almeno fino a una nuova locazione. Il Tribunale e la Corte d’appello di Roma le avevano riconosciuto soltanto 4.000 euro: secondo i giudici di merito, con la riconsegna la proprietaria aveva recuperato il godimento dell’immobile e quindi non aveva subito un danno ulteriore. La Terza sezione civile della Cassazione, constatato che sul punto convivevano due orientamenti opposti, ha rimesso la questione alle Sezioni Unite.
La decisione
Le Sezioni Unite hanno accolto il ricorso della proprietaria su questo punto. Secondo la Corte, la riconsegna anticipata non riporta le parti nella situazione di partenza: attesta piuttosto il fallimento, per responsabilità dell’inquilino, del programma economico che il contratto prevedeva. Negare il risarcimento significherebbe, in sostanza, privare di conseguenze l’inadempimento del conduttore.
Allo stesso tempo la Corte esclude ogni automatismo. Il danno va dimostrato come qualsiasi danno contrattuale: il mancato guadagno è risarcibile se è conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento (art. 1223 c.c.), e la prova spetta al locatore. Un proprietario che resta inerte dopo aver riavuto l’immobile, confidando di incassare comunque i canoni fino alla scadenza, rischia di vedersi attribuire la responsabilità della mancata resa del bene, anche alla luce del dovere di correttezza tra le parti. Gli altri motivi del ricorso sono stati restituiti alla Terza sezione.
Il principio affermato
Il principio di diritto può essere riassunto così. Il diritto del locatore al risarcimento del mancato guadagno, dopo la risoluzione del contratto per inadempimento dell’inquilino, non viene meno per la sola restituzione anticipata dell’immobile. Richiede però, di norma, la dimostrazione da parte del locatore «di essersi tempestivamente attivato», una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi. Resta fermo l’apprezzamento del giudice sulle circostanze del caso, anche in base alla buona fede.
La Corte ha escluso anche l’applicazione per analogia dell’art. 1591 c.c., secondo cui l’inquilino in ritardo nel restituire l’immobile paga il canone fino alla riconsegna, salvo il maggior danno. Quella norma riguarda soltanto il ritardo nella restituzione, non il caso in cui il rapporto si interrompe prima del tempo perché l’inquilino non paga.
Cosa cambia in pratica
Le indicazioni che seguono sono nostre valutazioni operative sulla base della sentenza.
Per il proprietario la parola chiave è tempestività, da documentare. Riavuto l’immobile, conviene rimetterlo subito sul mercato e conservarne le prove: annunci pubblicati con le date, incarichi ad agenzie immobiliari, richieste di visita, proposte ricevute e motivi di un eventuale rifiuto. Se servono lavori per rendere l’immobile di nuovo affittabile, è utile documentare anche questi, perché incidono sui tempi.
Per l’inquilino la sentenza offre argomenti difensivi precisi: il risarcimento non è pari in automatico ai canoni residui, e si possono contestare l’inerzia del locatore o quanto questi ha ricavato, o avrebbe potuto ricavare con la normale diligenza, fino alla scadenza originaria. Restano distinti i canoni già maturati e non pagati, che sono dovuti in ogni caso, e il deposito cauzionale, che entra nella resa dei conti finale.
La procedura e i tempi dello sfratto per morosità sono illustrati in una guida dedicata. Il principio è formulato in termini generali: a nostro avviso riguarda anche le locazioni ad uso commerciale, dove i canoni residui possono essere elevati. Prima di una causa di risarcimento in materia di locazione va di regola esperito il tentativo di mediazione obbligatoria.
Domande frequenti
Il locatore può chiedere tutti i canoni fino alla scadenza del contratto?
Non automaticamente. Il danno può coprire i canoni previsti fino alla scadenza, o fino a una nuova locazione, ma il giudice considera le circostanze concrete e quanto l’immobile ha reso, o avrebbe potuto rendere, nel frattempo.
Che cosa deve dimostrare, in concreto, il proprietario?
Di essersi attivato con i mezzi ordinari, subito dopo la riconsegna, per far sapere che l’immobile era di nuovo disponibile in affitto. Annunci, incarichi e comunicazioni datate sono la prova più semplice da fornire.
E se il proprietario riaffitta, ma a un canone più basso?
Dal danno si detrae quanto incassato con la nuova locazione. La differenza di canone fino alla scadenza del vecchio contratto può rientrare nel risarcimento, se è conseguenza dell’inadempimento dell’inquilino: la valutazione spetta al giudice.
Ogni situazione locativa ha documenti e tempi propri, da esaminare con attenzione. Per una valutazione è possibile contattare lo studio a Palermo o a Mussomeli.
