Lo sfratto per finita locazione è la procedura con cui il proprietario ottiene dal tribunale l’ordine di rilascio dell’immobile quando il contratto è scaduto, o sta per scadere, e l’inquilino non lo lascia libero. Si avvia con l’intimazione di licenza o di sfratto e la contestuale citazione per la convalida (art. 657 c.p.c.), ma funziona solo se il contratto è stato disdetto nei tempi e nei modi previsti dalla legge.
Vediamo quando la disdetta è valida per case e negozi, come si svolgono convalida e opposizione, come si fissa la data del rilascio e quanto deve chi resta nell’immobile dopo la scadenza.
In breve
- Serve una disdetta valida: per le abitazioni almeno sei mesi prima della scadenza e, alla prima scadenza, solo per i motivi dell’art. 3 L. 431/1998; per negozi e uffici almeno 12 mesi prima, 18 per gli alberghi (artt. 28 e 29 L. 392/1978).
- Si cita l’inquilino davanti al tribunale del luogo dell’immobile, con almeno venti giorni liberi prima dell’udienza; se non compare o non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva (artt. 660, 661 e 663 c.p.c.).
- Il giudice fissa la data del rilascio entro sei mesi dal provvedimento, dodici nei casi eccezionali (art. 56 L. 392/1978).
- Chi non riconsegna l’immobile alla scadenza deve il canone pattuito fino alla riconsegna, più il maggior danno se provato (art. 1591 c.c.).
Quando si può chiedere lo sfratto per finita locazione?
Serve un contratto che non si rinnovi, con una disdetta valida alle spalle. Per le abitazioni le regole sono nella guida sul contratto di affitto 4+4 o 3+2: in sintesi, alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi dell’art. 3 L. 431/1998, con sei mesi di preavviso; alla seconda basta una lettera inviata almeno sei mesi prima. I contratti transitori finiscono alla data pattuita.
Per negozi, uffici, laboratori e studi professionali la locazione dura almeno sei anni, nove per gli alberghi, e si rinnova tacitamente per un periodo uguale (artt. 27 e 28 L. 392/1978). La disdetta va inviata con raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza, 18 per gli alberghi; alla prima scadenza vale solo per i motivi dell’art. 29, come l’uso per sé o per i familiari o la ristrutturazione integrale. Altri dettagli nella guida sulla locazione ad uso commerciale.
Se la disdetta è tardiva o priva di un motivo valido, il contratto si rinnova e lo sfratto non si può convalidare.
Come funzionano l’intimazione e la convalida?
Il codice prevede due strade (art. 657 c.p.c.). Con la licenza per finita locazione il proprietario agisce prima della scadenza, rispettando i termini di preavviso; con lo sfratto per finita locazione agisce dopo, quando il rinnovo tacito è escluso dal contratto o da una disdetta già inviata. Secondo la giurisprudenza, la licenza notificata in tempo vale anche come disdetta.
L’atto cita l’inquilino davanti al tribunale del luogo dell’immobile (art. 661 c.p.c.), con almeno venti giorni liberi tra notifica e udienza (art. 660 c.p.c.). La fase di convalida non richiede la mediazione e il contributo unificato è ridotto alla metà, calcolato sul canone di un anno (art. 13, comma 3, d.P.R. 115/2002).
All’udienza le situazioni possibili sono tre:
- L’inquilino non compare o non si oppone: il giudice convalida con ordinanza esecutiva, salvo che risulti che non ha avuto conoscenza della citazione (art. 663 c.p.c.).
- L’inquilino si oppone senza prova scritta: su richiesta del proprietario, se non ci sono gravi motivi contrari, il giudice può emettere un’ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, con riserva delle difese dell’inquilino (art. 665 c.p.c.).
- L’opposizione è fondata su prova scritta, per esempio un rinnovo firmato: l’ordinanza di rilascio non viene emessa e la causa prosegue.
Cosa succede se l’inquilino si oppone?
Con l’opposizione il procedimento diventa una causa ordinaria, con il rito speciale delle locazioni (art. 667 c.p.c.). Da quel momento diventa obbligatorio il tentativo di mediazione, escluso solo fino al cambio di rito (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010): come funziona è spiegato nella guida sulla mediazione civile obbligatoria.
Per la disdetta motivata alla prima scadenza esiste anche un procedimento apposito, in cui il giudice può ordinare il rilascio già alla prima udienza (art. 30 L. 392/1978, richiamato per le case dall’art. 3, comma 4, L. 431/1998). Chi non si è presentato per una notifica irregolare, caso fortuito o forza maggiore può opporsi anche dopo la convalida, entro dieci giorni dall’esecuzione (art. 668 c.p.c.).
Quando si libera l’immobile? La data del rilascio
Con il provvedimento di rilascio il giudice fissa la data dell’esecuzione, valutando le condizioni delle parti, le ragioni del rilascio e il tempo trascorso dalla disdetta. La data non può superare sei mesi, o dodici nei casi eccezionali, dal provvedimento (art. 56 L. 392/1978), e ciascuna parte può contestarla davanti al tribunale in composizione collegiale.
Per le abitazioni l’inquilino può chiedere una sola volta al giudice dell’esecuzione una nuova data, entro sei mesi, o diciotto se per esempio ha almeno 65 anni, almeno cinque figli a carico o un familiare con disabilità (art. 6, commi 4 e 5, L. 431/1998). La norma nasce per i Comuni ad alta tensione abitativa, tra cui Palermo, Catania e gli altri capoluoghi: altrove va verificata. Le sospensioni generali per alcune famiglie, introdotte nel 2007, sono state prorogate l’ultima volta fino al 31 dicembre 2014 (D.L. 150/2013): oggi non risultano blocchi in vigore.
Per negozi e uffici aperti al pubblico, l’esecuzione è subordinata al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento: 18 mensilità dell’ultimo canone, 21 per gli alberghi (artt. 34 e 35 L. 392/1978). Se alla data fissata l’immobile non è libero, si procede con precetto e ufficiale giudiziario, come nello sfratto per morosità.
Chi resta dopo la scadenza, cosa deve pagare?
L’inquilino in ritardo nella riconsegna deve al proprietario il corrispettivo pattuito fino alla restituzione, salvo il risarcimento del maggior danno (art. 1591 c.c.). In pratica continua a versare una somma pari al canone, che non è più un affitto ma un’indennità per l’occupazione.
Il maggior danno, secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, va provato in concreto: per esempio un’offerta di vendita o di locazione più vantaggiosa andata perduta. Incassare quelle somme non rinnova il contratto, se è stata data licenza e non risulta la volontà di rinnovare (art. 1597 c.c.).
I passaggi pratici per il proprietario:
- Controllare il contratto: tipo, decorrenza e scadenze.
- Inviare la disdetta in tempo, con raccomandata o PEC, e con il motivo quando è richiesto.
- Qualificare i pagamenti successivi alla scadenza come indennità di occupazione.
- Agire presto, valutando anche un accordo scritto sulla data di uscita.
- Alla riconsegna, verbalizzare lo stato dei locali e regolare il deposito cauzionale.
Domande frequenti
Il proprietario può cambiare la serratura se il contratto è scaduto?
No. Anche dopo la scadenza servono il provvedimento del giudice e l’ufficiale giudiziario: cambiare la serratura o staccare le utenze espone a responsabilità, anche penali.
Quanto tempo ci vuole per riavere la casa?
Senza opposizione, la convalida arriva alla prima udienza. Poi decorre il termine fissato dal giudice e infine c’è l’esecuzione, i cui tempi variano da tribunale a tribunale.
Se accetto i pagamenti dopo la scadenza, il contratto si rinnova?
Di regola no, se hai già dato disdetta o licenza e non risulta la volontà di rinnovare (art. 1597 c.c.). Per evitare equivoci, scrivi nelle ricevute che si tratta di indennità di occupazione.
Disdetta, tempi e difese cambiano secondo il tipo di contratto e le circostanze. Che siate proprietari o inquilini, per una valutazione del caso concreto potete rivolgervi allo Studio nelle sedi di Palermo e Mussomeli indicate nella pagina sedi e contatti.
