Donare la casa ai figli: pro, contro, usufrutto e nuove regole

Donare la casa ai figli si può, ma serve un atto pubblico firmato davanti al notaio alla presenza di due testimoni: è una scelta irrevocabile, che anticipa l’eredità e che di solito conviene se il genitore si riserva l’usufrutto e non crea squilibri tra i figli. Dal 18 dicembre 2025, inoltre, la casa ricevuta in donazione si può vendere o ipotecare con molti meno rischi di prima.

Vediamo come si fa, perché conviene riservarsi l’usufrutto, cosa succede tra fratelli, cosa ha cambiato la riforma del 2025, quanto si paga e quali sono le alternative.

In breve

• La donazione va fatta per atto pubblico, a pena di nullità (art. 782 c.c.), con due testimoni obbligatori (art. 48 L. 89/1913).
• Con la riserva di usufrutto (art. 796 c.c.) il genitore continua ad abitare o ad affittare la casa per tutta la vita, e al figlio va la nuda proprietà.
• Alla morte del genitore il figlio che ha ricevuto la casa deve conferirla ai fratelli (collazione, art. 737 c.c.), salvo dispensa nei limiti della quota disponibile.
• Se il genitore muore dopo il 18 dicembre 2025, chi ha comprato dal figlio donatario non rischia più di perdere la casa: il fratello leso ottiene una compensazione in denaro (L. 182/2025, art. 44).

Come si fa la donazione della casa ai figli?

La donazione è il contratto con cui una persona, per spirito di liberalità, arricchisce un’altra trasferendole un bene senza ricevere nulla in cambio (art. 769 c.c.). La legge impone l’atto pubblico del notaio, a pena di nullità, e la presenza di due testimoni, alla quale le parti non possono rinunciare.

1. Documenti: atto di provenienza, visure e planimetrie catastali, titoli edilizi; il notaio verifica la conformità catastale e urbanistica.
2. Scelte: a quale figlio donare, in che quote, se riservarsi l’usufrutto e se inserire la dispensa dalla collazione.
3. Stipula: genitore e figlio firmano davanti al notaio e ai testimoni; il figlio di regola accetta nello stesso atto.
4. Adempimenti: il notaio registra e trascrive l’atto, aggiorna il catasto e versa le imposte.

Donazione con riserva di usufrutto: pro e contro

La formula più usata è la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto: il genitore dona la casa ma si tiene il diritto di abitarla, affittarla e goderne finché vive (art. 796 c.c.). Alla sua morte l’usufrutto si estingue e il figlio diventa pieno proprietario senza altri atti.

L’usufrutto si può riservare, dopo di sé, anche al coniuge, che così resta in casa. Nel frattempo il genitore paga IMU e manutenzione ordinaria, il figlio le riparazioni straordinarie: i dettagli sono nella guida sull’usufrutto della casa.

I vantaggi

• Pianificazione: si decide in vita chi avrà la casa, evitando comunioni tra eredi spesso litigiose.
• Imposte: tra genitori e figli la franchigia è alta e, con i requisiti, si applicano le agevolazioni «prima casa».
• Tutela del figlio: la casa donata è un suo bene personale anche se è sposato in comunione dei beni, salvo diversa previsione dell’atto (art. 179 c.c.); vedi la guida su comunione o separazione dei beni.

Gli svantaggi e i rischi

• Irrevocabilità: la donazione a un figlio si può revocare, in pratica, solo per ingratitudine (art. 801 c.c.).
• Perdita del controllo: il genitore non può più vendere o ipotecare la casa senza il figlio.
• Creditori del genitore: possono far dichiarare inefficace la donazione (art. 2901 c.c.) o, se il credito è anteriore, pignorare la casa entro un anno dalla trascrizione (art. 2929-bis c.c.).

Cosa succede tra fratelli: collazione e dispensa

Salvo diversa volontà del genitore, la donazione a un figlio vale come anticipo sull’eredità. Alla morte del genitore il figlio che ha ricevuto la casa deve conferirla ai coeredi (collazione, art. 737 c.c.): a sua scelta la restituisce in natura oppure, come avviene di solito, ne imputa il valore alla propria quota (art. 746 c.c.).

Il genitore può inserire, nell’atto o nel testamento, la dispensa dalla collazione: la casa diventa così un vantaggio in più per quel figlio. La dispensa però opera solo nei limiti della quota disponibile, perché gli altri figli hanno diritto alla legittima. Quanto spetta a ciascuno è spiegato nella guida sulla quota di legittima; come si contesta una donazione, nella guida su quando si può impugnare una donazione.

Donazione della casa: cosa cambia con la nuova legge

La legge 2 dicembre 2025, n. 182 (art. 44), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha modificato gli artt. 561, 562 e 563 c.c. Prima il fratello leso nella legittima poteva recuperare la casa anche da chi l’aveva comprata dal donatario, entro vent’anni dalla trascrizione della donazione: per questo banche e acquirenti diffidavano delle case «di provenienza donativa».

Oggi, per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore, la riduzione non pregiudica chi ha acquistato dal donatario, salvo che la domanda di riduzione fosse già trascritta: il fratello leso ha diritto a una compensazione in denaro dal donatario. Se il figlio ha ancora la casa può dover restituirla, ma le ipoteche che vi ha iscritto restano efficaci e il minor valore si compensa in denaro (nuovo art. 561 c.c.).

Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 il vecchio regime restava solo se, entro il 18 giugno 2026, era stata notificata e trascritta una domanda di riduzione o un atto di opposizione: chi ha in famiglia donazioni meno recenti farà bene a farle verificare.

Quanto costa donare la casa ai figli? Le imposte

Tra genitori e figli l’imposta di donazione è del 4%, ma si paga solo sopra 1 milione di euro per ciascun figlio (1,5 milioni se il figlio ha un handicap grave). La franchigia tiene conto delle donazioni già ricevute dallo stesso genitore. Sono i valori indicati dall’Agenzia delle entrate a settembre 2026.

Per gli immobili si pagano anche l’imposta ipotecaria del 2% e quella catastale dell’1%, calcolate di regola sul valore catastale; se il figlio ha i requisiti «prima casa» si riducono a 200 euro ciascuna. Si aggiungono bollo, tasse ipotecarie e onorario del notaio: conviene chiedere un preventivo scritto.

Le alternative alla donazione

• Testamento: il genitore resta proprietario e può cambiare idea, nel rispetto della legittima.
• Comodato: il figlio abita gratis la casa, che resta del genitore; vedi la guida sul comodato d’uso gratuito della casa.
• Vendita della nuda proprietà: il figlio paga un prezzo vero; una vendita solo apparente è una donazione mascherata e può essere contestata.
• Donazione indiretta: il genitore paga la casa che il figlio compra a proprio nome; anche questa è soggetta a collazione.

Domande frequenti

Il genitore può revocare la donazione della casa al figlio?

Di regola no. La revoca è ammessa per ingratitudine, ad esempio per un’ingiuria grave, un grave danno doloso al patrimonio del genitore o il rifiuto degli alimenti dovuti (art. 801 c.c.). La domanda va proposta entro un anno da quando il genitore ha saputo del fatto.

Si può vendere una casa ricevuta in donazione?

Sì. Se il genitore è ancora in vita o è morto dopo il 18 dicembre 2025, chi compra non rischia più la restituzione chiesta dai fratelli del donatario, che hanno diritto solo a una compensazione in denaro. Per le successioni più vecchie serve una verifica.

Conviene donare la casa a un solo figlio?

Si può fare, ma alla morte del genitore gli altri figli potranno chiedere la collazione o, se la loro legittima è lesa, la riduzione. Per evitare liti conviene bilanciare con altre donazioni o con il testamento.

Donare la casa è una decisione che tocca l’equilibrio di tutta la famiglia e che non si può disfare. Se la state valutando, lo Studio Legale Di Carlo, a Palermo e Mussomeli, può esaminare la vostra situazione e coordinarsi con il notaio: potete contattarci per fissare un incontro.