L’usufrutto della casa è il diritto di abitarla o di affittarla e di trattenerne i frutti senza esserne proprietari, rispettandone la destinazione (art. 981 c.c.); dura al massimo quanto la vita dell’usufruttuario (art. 979 c.c.). Alla sua morte l’usufrutto non passa agli eredi ma si estingue, e il nudo proprietario diventa pieno proprietario.
Di solito nasce da una donazione con riserva di usufrutto, da un testamento o dalla vendita della sola nuda proprietà. Vediamo cosa può fare l’usufruttuario, chi paga spese e IMU, cosa succede se la casa è affittata e cosa accade alla morte.
In breve
- L’usufrutto dura al massimo quanto la vita dell’usufruttuario (art. 979 c.c.) e non si trasmette agli eredi.
- Manutenzione ordinaria e IMU sono a carico dell’usufruttuario, le riparazioni straordinarie del nudo proprietario (artt. 1004 e 1005 c.c.; art. 1, comma 743, L. 160/2019).
- L’usufruttuario può affittare la casa; alla sua morte il contratto con data certa dura al massimo altri cinque anni (art. 999 c.c.).
- Per i decessi dal 1° gennaio 2025 la riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà è registrata in catasto d’ufficio, senza domanda e senza costi (art. 8 D.Lgs. 139/2024).
Cos’è l’usufrutto e quanto dura?
L’usufrutto è un diritto reale sulla cosa altrui. Chi ne è titolare, l’usufruttuario, ha il pieno godimento della casa; al proprietario, detto nudo proprietario, resta una proprietà «svuotata», che si riespande quando l’usufrutto finisce. Nasce dalla legge o dalla volontà delle parti, con un contratto o un testamento, e si può acquistare anche per usucapione (art. 978 c.c.).
Di norma è vitalizio: dura finché vive l’usufruttuario. Può essere fissato anche a tempo, ma cessa comunque alla sua morte se questa arriva prima; a favore di società ed enti non può durare più di trent’anni (art. 979 c.c.). Ai fini fiscali il suo valore si calcola con coefficienti legati all’età dell’usufruttuario e al tasso di interesse legale, che cambia ogni anno.
Cosa può fare l’usufruttuario?
- Abitare la casa con la propria famiglia, o anche lasciarla vuota: il godimento è suo.
- Affittarla e incassare i canoni, che sono redditi suoi.
- Cedere l’usufrutto a un’altra persona, se il titolo non lo vieta, notificando la cessione al proprietario (art. 980 c.c.); il diritto cessa comunque alla morte dell’usufruttuario originario.
- Ipotecare il proprio diritto di usufrutto (art. 2810 c.c.).
Non può invece vendere la casa né cambiarne la destinazione economica, ad esempio trasformare l’abitazione in un negozio. Se abusa del suo diritto, ad esempio lasciando deteriorare l’immobile per mancanza di manutenzione, il giudice può dichiarare cessato l’usufrutto (art. 1015 c.c.).
L’usufruttuario può affittare la casa?
Sì, senza il consenso del nudo proprietario. Il problema nasce quando l’usufrutto finisce: il contratto in corso continua al massimo per cinque anni dalla cessazione, purché risulti da atto pubblico o da scrittura privata con data certa anteriore (art. 999 c.c.), come un contratto registrato. Il nudo proprietario, quindi, può trovarsi un inquilino in casa ancora per qualche anno. Se invece l’usufrutto era a tempo e scade, la locazione prosegue solo per l’anno in corso.
Chi paga le spese: usufruttuario o nudo proprietario?
La regola è semplice: spese ordinarie all’usufruttuario, straordinarie al proprietario.
- Usufruttuario: custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria (art. 1004 c.c.), come tinteggiature, piccole riparazioni e manutenzione degli impianti; paga anche le riparazioni straordinarie causate dalla sua mancata manutenzione.
- Nudo proprietario: riparazioni straordinarie, cioè quelle per la stabilità di muri maestri e volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento totale o di una parte notevole di tetti, solai e scale (art. 1005 c.c.). Su queste somme l’usufruttuario gli deve gli interessi.
Se il proprietario non esegue le riparazioni straordinarie, può farle l’usufruttuario, che sarà rimborsato senza interessi alla fine dell’usufrutto (art. 1006 c.c.). Verso il condominio, invece, nudo proprietario e usufruttuario rispondono in solido delle quote non pagate (art. 67 disp. att. c.c.): l’amministratore può chiedere tutto a uno dei due, che poi si rivale sull’altro. Sulla ripartizione vedi la guida alle spese condominiali.
Chi paga l’IMU sulla casa in usufrutto?
L’IMU è dovuta dall’usufruttuario, che per legge è soggetto passivo al posto del proprietario (art. 1, comma 743, L. 160/2019). Se la casa è la sua abitazione principale e non è di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9), l’IMU non è dovuta. Il nudo proprietario non paga l’IMU su quella casa, nemmeno se ci abita lui.
Cosa succede alla morte dell’usufruttuario?
L’usufrutto si estingue e si riunisce automaticamente alla nuda proprietà (art. 1014 c.c.): il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza bisogno di atti e l’usufrutto non entra nell’eredità dell’usufruttuario. Per i decessi dal 1° gennaio 2025 l’Agenzia delle entrate aggiorna d’ufficio le intestazioni catastali.
Se la casa era affittata, l’inquilino può restare fino alla scadenza del contratto, ma non oltre cinque anni. Se invece muore prima il nudo proprietario, la nuda proprietà passa ai suoi eredi, va indicata nella dichiarazione di successione e l’usufrutto prosegue fino alla morte dell’usufruttuario.
Usufrutto con diritto di accrescimento
Quando l’usufrutto spetta a più persone, spesso i due coniugi, il titolo può prevedere il diritto di accrescimento: alla morte di uno, la sua parte non si consolida con la proprietà ma si aggiunge a quella dell’altro, che conserva l’usufrutto sull’intera casa. Per i legati la regola è nell’art. 678 c.c.; negli atti tra vivi l’accrescimento va previsto espressamente. In questo caso la voltura catastale va chiesta entro un anno dal decesso, in esenzione da tributi.
E l’usufrutto del coniuge superstite?
Molti ricordano l’«usufrutto uxorio», ma dalla riforma del diritto di famiglia del 1975 il coniuge superstite non riceve più l’usufrutto per legge. Oggi eredita una quota in piena proprietà e ha il diritto di abitazione sulla casa familiare e d’uso sui mobili, se erano del defunto o comuni (art. 540 c.c.). Le quote sono spiegate nella guida sulla successione senza testamento.
Il diritto di abitazione permette di vivere nella casa ma, a differenza dell’usufrutto, non di affittarla né di cederla (art. 1024 c.c.). Un vero usufrutto a favore del coniuge può comunque nascere da un testamento o da una donazione con riserva, come spieghiamo nella guida su come donare la casa ai figli.
Domande frequenti
L’usufrutto è pignorabile?
Sì. I creditori dell’usufruttuario possono pignorare il diritto di usufrutto e farlo vendere all’asta, ma chi lo acquista lo perde alla morte dell’usufruttuario originario. I creditori del nudo proprietario possono invece pignorare la nuda proprietà, che resta gravata dall’usufrutto.
L’usufruttuario può vendere la casa?
No, può cedere soltanto il proprio diritto di usufrutto. Per vendere la piena proprietà devono firmare insieme usufruttuario e nudo proprietario, che si dividono il prezzo in proporzione al valore dei rispettivi diritti.
L’usufrutto va nella dichiarazione di successione?
Alla morte dell’usufruttuario no, perché il diritto si estingue e non passa agli eredi. Va dichiarata invece la nuda proprietà quando muore il nudo proprietario, e l’usufrutto quando qualcuno lo lascia per testamento.
Usufrutto e nuda proprietà convivono spesso per molti anni, e i contrasti nascono di solito su spese, lavori e affitti. Se avete un dubbio sulla vostra situazione, lo Studio Legale Di Carlo, a Palermo e Mussomeli, può esaminare il titolo e i documenti: potete contattarci per un primo confronto.
