Una casa con abusi edilizi o senza agibilità si può vendere, ma a condizioni precise: l’atto è nullo solo se mancano gli estremi del titolo edilizio (art. 46 d.P.R. 380/2001), mentre l’abuso o la mancanza di agibilità taciuti al compratore espongono il venditore a risoluzione del contratto, riduzione del prezzo e risarcimento del danno.
Chi vende deve quindi informare l’acquirente per iscritto, nel compromesso e nel rogito; chi compra deve controllare prima di firmare. Vediamo le regole dopo il Salva casa, il caso dell’agibilità e le conseguenze sul mutuo.
In breve
- Gli atti di vendita di edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non indicano gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria; per gli edifici più vecchi valgono regole analoghe (art. 40 L. 47/1985).
- Se il titolo indicato esiste ed è riferito all’immobile, la vendita è valida anche in presenza di difformità, secondo le Sezioni Unite della Cassazione (2019).
- La vendita senza agibilità è valida, ma se l’immobile non ha i requisiti per ottenerla il compratore non informato può chiedere la risoluzione.
- L’ordine di demolizione può colpire anche il nuovo proprietario, a distanza di molti anni: la sanzione segue l’immobile.
Quando la vendita di una casa abusiva è nulla?
La legge non vieta di vendere un immobile irregolare, ma impone che nell’atto il venditore dichiari gli estremi del titolo edilizio: permesso di costruire (o licenza, concessione) oppure permesso in sanatoria. Per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 basta dichiarare la data di inizio dei lavori. Se la dichiarazione manca, l’atto è nullo e il notaio non può stipularlo.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 2019, hanno chiarito che questa nullità è «testuale»: dipende dalla mancata indicazione di un titolo reale e riferibile all’immobile, non dalla sua perfetta conformità. Una veranda chiusa senza permesso, quindi, non rende nulla la vendita, ma resta un abuso con tutte le sue conseguenze. Le regole non riguardano ipoteche e servitù, né le vendite all’asta: chi si aggiudica un immobile abusivo può chiedere la sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto del giudice, se l’abuso è sanabile (art. 46, comma 5).
Cosa rischia chi vende senza dichiarare l’abuso?
Se non è stato informato, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto con la restituzione del prezzo, quando l’irregolarità è grave, oppure tenere l’immobile e chiedere una riduzione del prezzo pari ai costi di sanatoria o di demolizione, oltre al risarcimento del danno. L’azione per inadempimento si prescrive di regola in dieci anni. Di regola al venditore non basta sostenere che il compratore avrebbe potuto accorgersene durante i sopralluoghi.
Dichiarare nell’atto circostanze false espone anche a conseguenze penali. La responsabilità penale per l’abuso resta invece a chi lo ha commesso; ma sul piano amministrativo l’ordine di demolizione si rivolge all’attuale proprietario e, per un orientamento consolidato del Consiglio di Stato, non richiede una motivazione particolare neppure per gli abusi molto risalenti.
E l’agenzia immobiliare?
Il mediatore deve riferire le circostanze note, o conoscibili con la diligenza professionale, che incidono sull’affare (art. 1759 c.c.). Se tace un abuso che conosceva, il compratore può agire anche contro di lui e contestare la provvigione.
Si può vendere una casa senza agibilità?
Sì. L’agibilità attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto; dal 2016 non è più un certificato rilasciato dal Comune ma una segnalazione certificata (SCA), presentata dal titolare del titolo edilizio, o da chi gli è subentrato, con le attestazioni dei tecnici (art. 24 d.P.R. 380/2001).
La vendita senza agibilità è valida, ma il venditore deve consegnare i documenti relativi all’uso del bene (art. 1477 c.c.). La giurisprudenza distingue due situazioni: se manca solo il documento ma l’immobile ha i requisiti, il compratore può pretendere che il venditore lo procuri e chiedere i danni; se invece mancano i requisiti e l’agibilità non si può ottenere, l’inadempimento è grave e giustifica la risoluzione. Chi compra sapendo che l’agibilità manca, e lo fa scrivere nell’atto, difficilmente potrà contestarlo dopo.
Il Salva casa ha reso più facile l’agibilità di alcuni alloggi piccoli o bassi: il tecnico può asseverare i requisiti igienico-sanitari con un’altezza minima fino a 2,40 metri e con monolocali fino a 20 metri quadrati per una persona e 28 per due, se l’edificio è oggetto di recupero edilizio o se si presenta un progetto che migliori le condizioni dell’alloggio (art. 24, commi 5-bis e 5-ter).
Con abusi o senza agibilità si ottiene il mutuo?
È più difficile. La banca fa stimare l’immobile da un perito e, se emergono difformità non sanate o mancano i requisiti di agibilità, può ridurre l’importo finanziabile o negare il mutuo. Spesso è proprio la perizia bancaria a far emergere abusi di cui nessuno sapeva. Chi compra con il mutuo dovrebbe inserire nel compromesso la condizione della concessione del finanziamento.
Come vendere in sicurezza?
- Verificare lo stato legittimo con un tecnico, come spiegato nella guida su come verificare gli abusi edilizi.
- Sanare prima di vendere, quando possibile, con gli strumenti illustrati nella guida su sanatoria edilizia e Salva casa; le difformità che rientrano nelle tolleranze si dichiarano con un’asseverazione del tecnico allegata al rogito.
- Dichiarare tutto per iscritto nel compromesso e nel rogito, indicando chi paga la regolarizzazione.
- Depositare il prezzo presso il notaio, se la sanatoria è in corso: la legge consente di vincolarlo su un conto dedicato fino all’avverarsi delle condizioni concordate (art. 1, comma 63, L. 147/2013).
Domande frequenti
Se scopro un abuso dopo il rogito, cosa posso fare?
Puoi chiedere al venditore la regolarizzazione a sue spese, la riduzione del prezzo o, se l’abuso è grave, la risoluzione con il risarcimento. Conviene far documentare subito l’abuso da un tecnico e inviare una contestazione scritta.
Se l’abuso emerge dopo il compromesso, devo comunque comprare?
Dipende dalla gravità. Se il venditore ottiene la sanatoria prima del rogito, il contratto resta in piedi; se l’abuso non è sanabile, o è rilevante e non era stato dichiarato, il compratore può rifiutare il definitivo e chiedere il doppio della caparra o la risoluzione con i danni.
Una casa ereditata con abusi si può vendere?
Sì, con le stesse regole: l’erede che vende deve indicare i titoli edilizi e dichiarare le difformità. La successione in sé non richiede queste dichiarazioni, ma la vendita, la donazione e la divisione tra coeredi sì.
Ogni compravendita con difformità va costruita su misura, a partire dai documenti. Per una valutazione del caso concreto, prima del compromesso o dopo la scoperta di un abuso, potete rivolgervi allo Studio nelle sedi di Palermo e Mussomeli indicate nella pagina sedi e contatti.
