Provvigione dell’agenzia immobiliare: quando spetta e quanto

La provvigione dell’agenzia immobiliare spetta quando l’affare si conclude grazie al suo intervento, cioè di regola già con la proposta d’acquisto accettata o con il compromesso, ed è dovuta sia dal venditore sia dall’acquirente, nella misura concordata o, in mancanza, secondo gli usi (art. 1755 c.c.).

Non bisogna aspettare il rogito, e se poi il compromesso salta la provvigione di norma resta dovuta. Non spetta invece se l’agente non è iscritto come mediatore o se non si avvera la condizione a cui era legato l’acquisto, come la concessione del mutuo. Ecco le regole, le clausole da controllare e cosa cambia per l’affitto.

In breve

• Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna parte se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.): basta un preliminare o una proposta accettata.
• Non esiste una tariffa di legge: la misura si concorda; in mancanza valgono gli usi raccolti dalla Camera di commercio, altrimenti la fissa il giudice secondo equità.
• Ha diritto alla provvigione solo il mediatore iscritto (art. 6 L. 39/1989), oggi nel registro delle imprese o nel REA della Camera di commercio.
• Il diritto del mediatore al pagamento si prescrive in un anno (art. 2950 c.c.).

Quando spetta la provvigione all’agenzia immobiliare?

Il mediatore è chi mette in relazione due o più parti per concludere un affare, senza essere legato a nessuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.). Guadagna solo se l’affare si conclude: senza risultato non matura la provvigione. Restano dovute, salvo patti o usi contrari, le spese sostenute su incarico di una parte (art. 1756 c.c.).

Per la Cassazione l’affare è concluso quando nasce un vincolo giuridico che permette a ciascuna parte di pretendere l’esecuzione o il risarcimento: il compromesso, cioè il contratto preliminare, oppure la proposta irrevocabile d’acquisto accettata dal venditore e comunicata all’acquirente. Non serve il rogito dal notaio.

Occorre anche un nesso di causa: l’intervento dell’agenzia deve essere stato determinante, per esempio perché ha fatto conoscere le parti. Per questo la provvigione può essere dovuta anche da chi non ha firmato l’incarico, se sapeva dell’intervento del mediatore e ne ha accettato l’opera.

Il diritto spetta solo al mediatore iscritto: il vecchio ruolo è stato soppresso nel 2010, ma per la giurisprudenza conta oggi l’iscrizione nel registro delle imprese o nel REA, che si può verificare con una visura camerale.

Quanto si paga e quando, per chi compra?

La legge non fissa percentuali. La misura va concordata per iscritto, di solito come percentuale sul prezzo più IVA; se manca l’accordo si applicano gli usi raccolti dalla Camera di commercio della provincia e, in ultima istanza, decide il giudice secondo equità (art. 1755, secondo comma, c.c.). Una provvigione «troppo alta» si discute prima di firmare: dopo conta ciò che si è sottoscritto.

La provvigione è esigibile alla conclusione dell’affare, salvo che l’incarico o la proposta la rinviino al rogito. Chi compra l’abitazione principale può detrarre dall’IRPEF il 19% della provvigione, fino a 1.000 euro di spesa, pagando con mezzi tracciabili, con riduzioni per i redditi più alti (art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR). Nell’atto notarile le parti devono dichiarare se si sono servite di un mediatore e come lo hanno pagato (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006).

Se il compromesso salta, la provvigione è dovuta?

Di regola sì. Il mediatore resta estraneo alla fase dell’esecuzione: se dopo il preliminare una parte non adempie, se le parti si sciolgono d’accordo o se il definitivo non arriva, la provvigione maturata non si perde. Chi subisce l’inadempimento può valutare di chiederne il rimborso all’altra parte come voce di danno, con i rimedi descritti nelle guide sull’inadempimento del preliminare e su caparra e acconto.

La provvigione non è dovuta, invece, in alcuni casi:

• condizione sospensiva non avverata: se l’acquisto era subordinato, per esempio, alla concessione del mutuo e la banca lo nega, il diritto non sorge (art. 1757 c.c.);
• contratto annullato o rescisso per una causa di invalidità che il mediatore conosceva (art. 1757 c.c.);
• contratto nullo, perché manca un affare valido;
• informazioni taciute: il mediatore deve comunicare le circostanze a lui note che incidono sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare (art. 1759 c.c.), come ipoteche, pignoramenti o abusi edilizi. Se le tace, può perdere il compenso e dover risarcire il danno.

Esclusiva e recesso: cosa controllare prima di firmare?

L’incarico all’agenzia e la proposta d’acquisto sono spesso moduli prestampati. Prima di firmare conviene verificare alcuni punti:

1. Durata e rinnovo: l’incarico ha una scadenza? Si rinnova da solo se non lo si disdice?
2. Esclusiva: con l’incarico esclusivo il venditore si impegna a non vendere da solo o tramite altre agenzie per un certo periodo, di solito con una penale.
3. Penali: nei contratti con i consumatori, una penale manifestamente eccessiva o slegata dall’attività svolta può essere una clausola vessatoria (art. 33 Codice del consumo).
4. Recesso: se l’incarico è firmato fuori dall’agenzia, per esempio a casa, il consumatore può recedere entro 14 giorni senza motivo (art. 52 Codice del consumo); il termine si allunga se non è stato informato di questo diritto.
5. Compenso: percentuale, IVA, momento del pagamento, rimborso spese.

E per l’affitto, quanto si paga all’agenzia?

Le regole sono le stesse: la provvigione spetta a entrambe le parti se il contratto di locazione si conclude grazie all’agenzia, e la misura dipende dall’accordo o dagli usi locali, spesso calcolata in mensilità o sul canone annuo. Per l’inquilino non è prevista la detrazione fiscale, riservata all’acquisto dell’abitazione principale. Anche qui conviene far scrivere l’importo prima di firmare la proposta di locazione.

Domande frequenti

Se la banca non concede il mutuo, devo pagare la provvigione?

Dipende da cosa hai firmato. Se la proposta o il preliminare erano condizionati alla concessione del mutuo, il diritto alla provvigione non sorge; senza questa condizione la provvigione resta dovuta e rischi anche di essere inadempiente verso il venditore.

Se compro direttamente dal proprietario dopo la visita con l’agenzia, devo pagarla?

Sì, se è stata l’agenzia a metterti in contatto con il venditore e il suo intervento è stato determinante per l’acquisto. Accordarsi alle spalle del mediatore non fa venir meno il suo diritto.

Entro quando l’agenzia può chiedere la provvigione?

Il diritto si prescrive in un anno (art. 2950 c.c.), che decorre di regola da quando la provvigione è esigibile. Una richiesta scritta di pagamento o una causa interrompono la prescrizione.

Le contestazioni sulla provvigione dipendono quasi sempre da cosa è scritto nell’incarico e nella proposta, e da come si sono svolti i fatti. Se hai ricevuto una richiesta che ritieni non dovuta, o devi firmare un incarico, puoi chiedere allo studio una valutazione del caso concreto nelle sedi di Palermo e Mussomeli, dalla pagina sedi e contatti.