Ordinanza di demolizione: come difendersi e quando fare ricorso

L’ordinanza di demolizione è il provvedimento con cui il Comune ordina al proprietario e al responsabile di un abuso edilizio di demolire l’opera e rimettere in pristino i luoghi entro 90 giorni. Se non lo fanno, il bene passa gratuitamente al Comune (art. 31 d.P.R. 380/2001). Ci si difende in due modi, anche insieme: con il ricorso al TAR entro 60 giorni dalla notifica, se l’ordinanza è illegittima, e con la domanda di sanatoria, se l’opera è sanabile.

Vediamo cosa deve contenere l’ordinanza, quali sono i vizi più frequenti, come incide la sanatoria dopo il decreto Salva-casa, cosa succede se non si demolisce e quali regole valgono in Sicilia.

In breve

• Il termine per demolire è di 90 giorni dalla notifica; il Comune può prorogarlo fino a 240 giorni per gravi esigenze di salute o disagio socio-economico degli occupanti (art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001).
• Il ricorso va al TAR entro 60 giorni dalla notifica; in Sicilia, in alternativa, c’è il ricorso straordinario al Presidente della Regione entro 120 giorni, e l’appello contro la sentenza del TAR va al CGA.
• La domanda di sanatoria va presentata entro i 90 giorni; per parziali difformità e variazioni essenziali il Salva-casa prevede regole più favorevoli e il silenzio-assenso dopo 45 giorni (art. 36-bis).
• Se non si demolisce, il bene e l’area indicata sono acquisiti al Comune e si applica una sanzione da 2.000 a 20.000 euro (art. 31, commi 3 e 4-bis).

Cosa contiene l’ordinanza di demolizione

L’ordinanza prevista dall’art. 31 riguarda le opere realizzate senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. È adottata dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio tecnico comunale e deve indicare:

• le opere abusive, descritte in modo preciso, con l’esito del sopralluogo;
• i destinatari: il proprietario attuale e il responsabile dell’abuso;
• il termine per demolire e ripristinare lo stato dei luoghi;
• l’area che sarà acquisita in caso di inottemperanza, non superiore a dieci volte la superficie utile abusiva.

Per le opere in parziale difformità il Comune fissa invece un termine congruo per la rimozione. Se la demolizione danneggerebbe la parte regolare dell’edificio, si applica una sanzione pecuniaria al posto della demolizione (art. 34 d.P.R. 380/2001).

Quali vizi rendono illegittima l’ordinanza?

L’ordinanza è un atto vincolato: se l’abuso c’è, il Comune deve adottarla. Il ricorso ha più possibilità quando fatti o qualificazione sono sbagliati. I vizi più ricorrenti sono:

• Errata qualificazione dell’opera: interventi di edilizia libera, soggetti a SCIA (che prevede sanzioni pecuniarie, art. 37), pertinenze, opere precarie o difformità minime rientranti nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis) trattati come nuove costruzioni.
• Opera legittima o in corso di regolarizzazione: esistenza di un titolo, stato legittimo documentato, domanda di condono ancora non decisa.
• Difetto di istruttoria: descrizione generica delle opere, misure errate, mancanza di un sopralluogo effettivo.
• Area da acquisire non individuata o sproporzionata rispetto all’abuso.
• Vizi formali rilevanti: provvedimento adottato da un organo incompetente o notificato a un soggetto diverso dal proprietario.

Alcune difese, invece, di solito non funzionano. Il tempo trascorso non basta: l’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato ha chiarito nel 2017 che l’ordine, anche tardivo, non richiede una motivazione specifica sull’interesse pubblico. Neppure la mancata comunicazione di avvio del procedimento o la buona fede dell’acquirente rendono di regola illegittima l’ordinanza.

Ricorso al TAR o ricorso straordinario: termini e scelte

Il ricorso al TAR va notificato entro 60 giorni dalla notifica dell’ordinanza. In Sicilia è competente il TAR di Palermo o la sezione di Catania, secondo la provincia, e l’appello va al Consiglio di giustizia amministrativa. In alternativa, entro 120 giorni, contro l’ordinanza di un Comune siciliano si può proporre il ricorso straordinario al Presidente della Regione, che decide sul parere vincolante del CGA. Costi e procedura sono descritti nella guida sul ricorso al TAR.

Il ricorso, da solo, non sospende l’ordinanza: serve una misura cautelare del giudice. Come incide la sospensiva sui 90 giorni lo spiega l’articolo sulla decisione dell’Adunanza plenaria sul termine per demolire. Gli atti successivi, come l’acquisizione o il diniego di sanatoria, si possono impugnare con motivi aggiunti nello stesso giudizio.

Ecco i passaggi pratici:

1. Annotare la data di notifica e calcolare le scadenze di 60 e 90 giorni, anche con il calcolo delle scadenze.
2. Chiedere gli atti del procedimento, come verbale di sopralluogo e foto, con una richiesta di accesso agli atti.
3. Far verificare a un tecnico titoli edilizi, stato legittimo e sanabilità dell’opera.
4. Decidere con l’avvocato se ricorrere, chiedere la sanatoria o la proroga, anche insieme.

Sanatoria dopo il Salva-casa: quando blocca la demolizione

La domanda di accertamento di conformità va presentata prima che scadano i 90 giorni. Il decreto Salva-casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha distinto due strade:

• Art. 36, per opere senza permesso o in totale difformità: serve la doppia conformità, cioè il rispetto delle regole urbanistiche ed edilizie sia al momento della costruzione sia a quello della domanda. Se il Comune non risponde in 60 giorni, la domanda si intende respinta.
• Art. 36-bis, per parziali difformità e variazioni essenziali: basta la conformità urbanistica al momento della domanda e il rispetto dei requisiti edilizi dell’epoca di costruzione. Il Comune può chiedere lavori di adeguamento e, se non risponde in 45 giorni, la domanda si intende accolta.

Nelle aree vincolate serve anche il parere sulla compatibilità paesaggistica. Finché la domanda è pendente l’ordinanza non si esegue; se la sanatoria è negata, il diniego si impugna al TAR. Sulle sorti dell’ordinanza dopo il diniego la giurisprudenza non è uniforme. Documenti e oblazione sono descritti nella guida sulla sanatoria edilizia.

In Sicilia il testo unico dell’edilizia si applica nei limiti della L.R. 16/2016. La L.R. 18 novembre 2024, n. 27, in vigore dal 20 novembre 2024, ha reso applicabili nella Regione gli artt. 36 e 36-bis del testo unico, come modificati dal Salva-casa: anche in Sicilia si può usare la sanatoria semplificata, ma conviene verificare con il tecnico le regole regionali del caso.

Cosa succede se non si demolisce?

Scaduti i 90 giorni, il bene e l’area indicata passano di diritto e gratuitamente al Comune. L’accertamento dell’inottemperanza, notificato all’interessato, è il titolo per la trascrizione e l’immissione nel possesso (art. 31, commi 3 e 4). Il Comune applica anche una sanzione da 2.000 a 20.000 euro, sempre nel massimo nelle aree vincolate e a rischio idrogeologico (comma 4-bis).

L’opera acquisita viene demolita a spese dei responsabili, salvo che il consiglio comunale dichiari un prevalente interesse pubblico a conservarla o, dopo il Salva-casa, il Comune la venda con l’obbligo per l’acquirente di rimuovere gli abusi (comma 5). Sul piano penale, l’abuso può costituire reato (art. 44) e il giudice, con la condanna, ordina a sua volta la demolizione se non è già avvenuta (art. 31, comma 9).

Domande frequenti

L’ordinanza di demolizione si prescrive?

No. L’abuso edilizio è un illecito permanente e il potere del Comune di reprimerlo non si estingue con il passare del tempo; l’ordinanza non decade se il Comune tarda a eseguirla.

Ho comprato una casa con un abuso: la demolizione riguarda anche me?

Sì, l’ordine è rivolto anche al proprietario attuale. Secondo la giurisprudenza, però, chi dimostra di essere estraneo all’abuso e di essersi attivato per rimuoverlo può evitare l’acquisizione; restano da valutare la sanatoria e le azioni contro il venditore.

Cosa succede se il Comune non risponde alla domanda di sanatoria?

Dipende dalla norma: per l’art. 36 il silenzio dopo 60 giorni equivale a rigetto, impugnabile al TAR; per l’art. 36-bis il silenzio dopo 45 giorni equivale ad accoglimento.

Ogni ordinanza va letta con attenzione, perché termini e scelte difensive si intrecciano. Lo Studio si occupa di diritto amministrativo ed edilizia: per una valutazione del caso concreto, i recapiti delle sedi di Palermo e Mussomeli sono nella pagina sedi e contatti.