Il compromesso, o contratto preliminare, è l’accordo con cui venditore e compratore si obbligano a firmare più avanti, dal notaio, la compravendita definitiva della casa. Deve essere fatto per iscritto e, se una parte si tira indietro, l’altra può ottenere dal giudice una sentenza che trasferisce la proprietà (art. 2932 c.c.), chiedere la risoluzione con i danni oppure far valere la caparra.
Non è una formalità: dal compromesso nascono obblighi veri, e molte liti sull’acquisto di una casa si decidono su come è stato scritto. Ecco cosa deve contenere, quando conviene il notaio già in questa fase e come muoversi se il rogito salta.
In breve
- Il preliminare di compravendita immobiliare è nullo se non è fatto per iscritto (artt. 1350 e 1351 c.c.); anche la proposta d’acquisto accettata può valere come preliminare.
- Va registrato all’Agenzia delle entrate; se stipulato con il notaio può essere trascritto, e la trascrizione protegge il compratore da vendite, ipoteche e pignoramenti successivi (art. 2645-bis c.c.).
- Se una parte non firma il definitivo, l’altra può chiedere l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), la risoluzione con il risarcimento (art. 1453 c.c.) oppure recedere trattenendo la caparra o esigendone il doppio (art. 1385 c.c.).
- Per le case da costruire il preliminare va stipulato dal notaio e il costruttore deve consegnare una fideiussione (D.Lgs. 122/2005).
Come funziona il compromesso e cosa deve contenere?
Con il preliminare le parti non trasferiscono ancora la casa: si obbligano a farlo. Per gli immobili la legge richiede la forma scritta a pena di nullità, come per il rogito; tra privati basta una scrittura firmata da entrambi. Spesso il preliminare nasce in agenzia: la proposta d’acquisto, una volta accettata dal venditore e comunicata al compratore, vincola già le parti se contiene gli elementi essenziali.
Un buon compromesso indica almeno:
- parti e immobile, con dati catastali, pertinenze e situazione ipotecaria;
- prezzo e pagamenti, distinguendo caparra e acconti;
- data del rogito e notaio, precisando se il termine è essenziale;
- dichiarazioni urbanistiche: titoli edilizi, agibilità, eventuali difformità e chi le regolarizza;
- condizioni, come la concessione del mutuo entro una certa data.
Prima di firmare è bene far controllare la regolarità dell’immobile: come si fa è spiegato nella guida su come verificare gli abusi edilizi.
Serve il notaio? Registrazione e trascrizione
Il preliminare va registrato all’Agenzia delle entrate entro pochi giorni dalla firma, pagando l’imposta di registro in misura fissa e un’imposta proporzionale su caparra e acconti, che si recupera al rogito; se il contratto è concluso tramite agenzia, anche il mediatore è tenuto alla registrazione. Importi e termini aggiornati si verificano sul sito dell’Agenzia o con il notaio.
Il notaio non è obbligatorio, ma serve per la trascrizione, che richiede un atto pubblico o una scrittura autenticata. Il preliminare trascritto «prenota» l’acquisto, che prevale su vendite, ipoteche e pignoramenti trascritti dopo; l’effetto dura fino a un anno dopo la data prevista per il rogito e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione (art. 2645-bis c.c.). Se poi il contratto non viene eseguito, i crediti del compratore per le somme versate sono assistiti da un privilegio sull’immobile (art. 2775-bis c.c.). Conviene quando si versano somme importanti, quando il rogito è lontano o quando il venditore ha debiti.
Caparra o acconto: cosa cambia?
La caparra confirmatoria rafforza l’impegno: se non adempie chi l’ha versata, l’altro può recedere e trattenerla; se non adempie chi l’ha ricevuta, deve restituirla doppia. L’acconto, invece, è solo un anticipo sul prezzo. Le differenze, e la caparra penitenziale che permette di recedere pagando un prezzo, sono spiegate nella guida su caparra e acconto.
Cosa fare se il compromesso salta?
Se alla data fissata una parte non si presenta dal notaio, o dichiara di non voler più concludere, l’altra ha davanti tre strade:
- Esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.): il giudice pronuncia una sentenza che produce gli effetti del rogito non firmato. Il compratore deve pagare o offrire il prezzo; la domanda va trascritta, così da essere opponibile a chi acquisti dopo. La sentenza presuppone che l’immobile abbia la documentazione edilizia richiesta per il rogito.
- Risoluzione e risarcimento (art. 1453 c.c.): si scioglie il contratto e si chiedono i danni, da provare. Si può inviare prima una diffida ad adempiere con un termine di almeno quindici giorni, scaduto il quale il contratto è risolto di diritto (art. 1454 c.c.).
- Recesso con la caparra (art. 1385 c.c.): è la via più rapida, perché non richiede di provare il danno, ma il ristoro resta limitato alla caparra.
La scadenza della data del rogito non scioglie da sola il compromesso, salvo che il termine sia stato voluto come essenziale. Prima della causa può essere necessario un tentativo di mediazione o di negoziazione assistita, a seconda della domanda: se ne parla nella guida sulla mediazione obbligatoria.
E se emerge un abuso o la banca nega il mutuo?
Un abuso scoperto dopo il compromesso non sempre libera il compratore: se il venditore ottiene la sanatoria prima del rogito, il contratto resta valido. Se invece l’abuso è grave o non sanabile e non era stato dichiarato, il compratore può rifiutare il definitivo; i dettagli sono nella guida su come vendere o comprare casa con abusi. Se la banca nega il mutuo, il compratore è protetto solo se il compromesso prevedeva la condizione del finanziamento; altrimenti rischia di perdere la caparra.
La provvigione dell’agenzia, di regola, resta dovuta anche se il compromesso salta: quando e quanto si paga è spiegato nella guida sulla provvigione dell’agenzia immobiliare. Chi subisce l’inadempimento può chiederne il rimborso all’altra parte come voce di danno.
Domande frequenti
Quanto costa fare un compromesso?
Tra privati la spesa principale è l’imposta di registro: una parte fissa più una quota su caparra e acconti, che si recupera al rogito. Se ci si rivolge al notaio per la trascrizione si aggiungono il suo compenso e le imposte di trascrizione.
Posso tirarmi indietro dopo aver firmato il compromesso?
Solo se il contratto lo consente, per esempio con una caparra penitenziale o una condizione non avverata, oppure con l’accordo dell’altra parte. Altrimenti chi si ritira è inadempiente e rischia di perdere la caparra o di subire una causa.
Il compromesso scaduto è ancora valido?
Di solito sì: la data del rogito non è un termine essenziale, salvo che le parti lo abbiano voluto espressamente. La parte interessata può fissare un nuovo termine con una diffida ad adempiere; scaduto quello, il contratto si risolve.
Un compromesso scritto bene previene gran parte dei problemi, e quando qualcosa va storto i tempi contano. Per rivedere un preliminare prima della firma o valutare come reagire a un inadempimento potete rivolgervi allo Studio nelle sedi di Palermo e Mussomeli indicate nella pagina sedi e contatti.
