Il diritto di veduta è il diritto di affacciarsi da finestre, balconi o terrazze sul fondo del vicino. Il codice civile fissa distanze precise: per aprire una veduta diretta serve almeno un metro e mezzo dal confine (art. 905 c.c.), per una veduta laterale o obliqua 75 centimetri (art. 906 c.c.), e chi costruisce davanti a una veduta esistente deve restare ad almeno tre metri (art. 907 c.c.).
A queste regole civili si aggiungono quelle urbanistiche, come i dieci metri tra pareti finestrate, e quelle edilizie per tende e pergotende. Vediamo come si distinguono luci e vedute, cosa può costruire il vicino e come difendersi.
In breve
- Le vedute permettono di affacciarsi e guardare nel fondo del vicino; le luci danno solo aria e luce e non consentono l’affaccio (art. 900 c.c.).
- Le distanze per aprire vedute dirette e balconi non si applicano se tra i due fondi c’è una via pubblica; i regolamenti comunali possono prevederne di maggiori.
- Chi costruisce appoggiandosi al muro in cui si aprono le vedute deve fermarsi almeno tre metri sotto la loro soglia (art. 907, terzo comma, c.c.).
- Dal 2024 le pergotende con telo retrattile sono edilizia libera (art. 6 d.P.R. 380/2001; in Sicilia art. 3 L.R. 16/2016), ma questo riguarda i permessi, non le distanze tra vicini.
Che differenza c’è tra luci e vedute?
Nel linguaggio comune sono tutte «finestre», ma il codice le distingue. Le vedute, o prospetti, consentono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente: sono vedute le normali finestre, i balconi e i terrazzi con parapetto. Le luci danno solo aria e luce: per legge devono avere un’inferriata e una grata fissa con maglie non superiori a tre centimetri quadrati ed essere poste in alto, a non meno di due metri e mezzo dal pavimento al piano terra e di due metri ai piani superiori (art. 901 c.c.).
La distinzione conta. Le luci si possono aprire anche sul confine, ma il vicino può chiuderle costruendo in aderenza al muro (art. 904 c.c.) e può sempre pretendere che siano rese regolari. Le vedute, invece, richiedono distanze minime e, una volta aperte legittimamente, impongono distanze a chi costruisce dopo.
A che distanza si può aprire una finestra?
Per una veduta diretta serve almeno un metro e mezzo tra la faccia esterna del muro, o la linea esterna del balcone, e il confine del vicino; per quelle laterali o oblique bastano 75 centimetri, misurati dal lato più vicino della finestra o dello sporto (artt. 905 e 906 c.c.). I regolamenti edilizi comunali possono imporre distanze maggiori.
Poi c’è la regola urbanistica per le nuove costruzioni: tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti va rispettata la distanza minima di dieci metri (art. 9 D.M. 1444/1968), con regole particolari per i centri storici. I regolamenti comunali non possono ridurla; le regioni possono prevedere deroghe solo nell’ambito di piani urbanistici (art. 2-bis d.P.R. 380/2001). Se una nuova finestra rende «finestrata» una parete a meno di dieci metri da un altro edificio, la questione va esaminata con il tecnico, perché l’applicazione della regola in questi casi è discussa in giurisprudenza.
Aprire una finestra modifica il prospetto dell’edificio: di regola serve una pratica edilizia e, in condominio, va rispettato il decoro della facciata.
Cosa non può costruire il vicino davanti alla mia finestra?
Chi ha acquistato il diritto di veduta, anche solo perché l’ha aperta rispettando le distanze, può pretendere che il vicino non costruisca a meno di tre metri dalla finestra o dal balcone, anche lateralmente se la veduta è pure obliqua (art. 907 c.c.). Se la nuova opera si appoggia al muro in cui si aprono le vedute, deve fermarsi almeno tre metri sotto la loro soglia: è la cosiddetta veduta in appiombo, che protegge chi abita ai piani alti da tettoie, verande e coperture costruite sul balcone o sul cortile sottostante.
Per la Cassazione la distanza va rispettata in quanto tale, senza bisogno di dimostrare che l’opera ostacola davvero l’affaccio. In condominio le norme sulle distanze si applicano se sono compatibili con l’uso delle parti comuni, con una valutazione caso per caso.
Tende e pergotende: serve rispettare la distanza?
La Cassazione ha escluso che una semplice tenda da sole in tessuto, che si apre e si richiude, sia una costruzione: di regola può quindi stare anche a meno di tre metri dal balcone del vicino, pure se ha sostegni fissi. Diverso il caso di verande, tettoie e strutture stabili, che la distanza devono rispettarla; sulle tettoie si veda la guida sulla tettoia.
Il decreto Salva casa (D.L. 69/2024) ha inserito nell’edilizia libera le pergotende e le tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile o lamelle regolabili, purché non creino uno spazio stabilmente chiuso e si armonizzino con l’edificio; in Sicilia una regola analoga è stata introdotta dalla L.R. 27/2024. Edilizia libera significa però solo che non serve un titolo edilizio: le distanze tra vicini restano, e una struttura fissa e consistente può essere trattata come una costruzione.
Cosa fare se il vicino non rispetta le distanze?
- Fai misurare distanze e altezze da un tecnico e raccogli fotografie e titoli edilizi.
- Agisci subito se l’opera è in corso: la denuncia di nuova opera va proposta prima che l’opera sia terminata ed entro un anno dall’inizio (art. 1171 c.c.).
- Invia una diffida scritta chiedendo la rimozione o l’arretramento.
- Tenta la mediazione: per le liti sui diritti reali, come vedute e distanze, è obbligatoria prima della causa, come spiegato nella guida sulla mediazione obbligatoria.
- Chiedi al giudice la riduzione in pristino e il risarcimento del danno.
Non lasciar passare troppo tempo: una veduta aperta a distanza irregolare e mantenuta per vent’anni può essere acquistata come servitù per usucapione.
Domande frequenti
Il vicino può chiudere la mia finestra costruendo sul confine?
Se si tratta di una luce, sì: può costruire in aderenza e chiuderla. Se è una veduta aperta legittimamente, deve restare a tre metri, salvo un diverso accordo scritto.
Posso aprire un balcone verso il giardino del vicino?
Sì, se la linea esterna del balcone dista almeno un metro e mezzo dal confine, rispetti le regole urbanistiche e presenti la pratica edilizia necessaria. A distanza minore serve il consenso scritto del vicino, che costituisce una servitù.
Le stesse distanze valgono per alberi e siepi?
No, per alberi e siepi il codice prevede distanze diverse, spiegate nella guida sulla distanza dal confine di alberi e piante.
Le liti sulle distanze si decidono sulle misure e sui titoli, e i tempi per agire contano. Per una valutazione del caso concreto potete rivolgervi allo Studio nelle sedi di Palermo e Mussomeli indicate nella pagina sedi e contatti.
