Per realizzare una tettoia serve, di regola, il permesso di costruire. Lo ha stabilito il TAR Napoli, in linea con la giurisprudenza maggioritaria (TAR, sent. 2248 e 2281 del 2019). Le tettoie che incidono sull’assetto edilizio preesistente, infatti, non sono semplici interventi di manutenzione straordinaria.
Alcune tettoie sono abbastanza grandi da creare volumetria, cioè nuovo spazio chiuso o riparato. Offrono una valida protezione dagli agenti atmosferici e possono essere “vissute”, ad esempio sistemandovi sedute e poltroncine da esterni. In questi casi non si rinnova né si sostituisce un elemento architettonico: si aggiunge un nuovo elemento strutturale all’edificio e se ne modifica il prospetto. Per questo occorre il permesso di costruire. Non basta la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività, che ha sostituito la vecchia DIA), anche perché la modifica dei luoghi è duratura.
Come si valuta se serve il permesso di costruire?
Occorre verificare due aspetti. Il primo: se la tettoia modifica in modo sostanziale il territorio su cui sorge. Il secondo: se è destinata a un uso autonomo e durevole, per soddisfare esigenze di carattere permanente. Se ricorrono entrambe le condizioni, serve il permesso. È il caso della tettoia usata come riparo per le auto o di quella adibita a stalla: sono costruzioni di dimensioni non trascurabili e rispondono a esigenze permanenti.
Ai fini edilizi, inoltre, la tettoia non è una semplice pertinenza, cioè un accessorio dell’edificio, in due casi: se crea un nuovo volume su un’area diversa da quella già occupata dall’edificio, oppure se ne altera la sagoma.
Nello stesso senso si è espresso il TAR Lazio (sent. 2583/2019). Le tettoie che incidono sull’assetto edilizio preesistente non sono meri interventi di manutenzione straordinaria. Richiedono quindi il permesso di costruire e non basta una SCIA.
In sintesi, la tettoia è una costruzione a tutti gli effetti e incide sui parametri urbanistici. Per realizzarla serve il permesso di costruire. Se il permesso manca, il Comune può legittimamente ordinarne la demolizione.
Tettoia senza permesso di costruire
Solo in casi eccezionali la tettoia può essere realizzata senza permesso di costruire. Si tratta di strutture così piccole da non creare spazio vivibile. Un esempio è la copertura di pochi centimetri sopra la porta di casa, che serve solo a ripararsi dalla pioggia mentre si cercano le chiavi e si apre la serratura. Una tettoia del genere non aumenta il carico urbanistico e non crea un nuovo volume utilizzabile in modo autonomo.
Anche la tettoia precaria, cioè facilmente rimovibile e non “definitiva”, non richiede permessi. La giurisprudenza lo chiarisce così: «È necessario il permesso di costruire solo per la realizzazione di tettoie o di altre strutture che siano, comunque, apposte a parti preesistenti di edifici, qualora le stesse siano prive del carattere di precarietà e abbiano, inoltre, dimensioni tali da comportare una visibile alterazione dell’edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite».
Le dimensioni, quindi, sono decisive. Il TAR Torino ha sottolineato che una tettoia ancorata al suolo e di notevoli dimensioni altera lo stato dei luoghi in modo non transitorio. È dunque una nuova costruzione e richiede un titolo edilizio, cioè un’autorizzazione del Comune.
In ogni caso, l’ordine di demolizione deve essere motivato in modo esauriente. L’amministrazione deve svolgere un’istruttoria corretta e completa. Deve indicare con precisione le opere realizzate e spiegare perché superano i limiti di una copertura realizzabile in edilizia libera, cioè senza titolo.
Dal 2024, inoltre, il decreto «Salva casa» (d.l. n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024) ha inserito espressamente nell’edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici costituite da tende, tende da sole, tende a pergola (anche bioclimatiche) con telo retrattile o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse all’edificio, anche con le strutture fisse necessarie a sostenerle (art. 6, comma 1, lettera b-ter, del d.P.R. n. 380/2001). La condizione è che non creino uno spazio stabilmente chiuso, con aumento di volumi o di superfici, e che si armonizzino con le linee architettoniche dell’edificio. Una tettoia con copertura fissa resta invece soggetta alle regole viste sopra.
Tettoia sul terrazzo: sufficiente la SCIA
Diverso è il caso della tettoia che chiude solo in parte un terrazzo. Pensiamo a una struttura appoggiata alla parete dell’edificio su un lato e ai parapetti sugli altri due, con infissi di alluminio e vetro. Questo intervento è una ristrutturazione edilizia “leggera”: non crea volumetria e non modifica i prospetti. Non serve quindi il permesso di costruire. Basta la SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività.
La valutazione dipende però dal caso concreto. Se le vetrate chiudono stabilmente il terrazzo e creano un nuovo vano (la classica veranda), serve di regola il permesso di costruire. Rientrano invece nell’edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA), purché non creino spazi stabilmente chiusi con nuovi volumi o superfici (art. 6, comma 1, lettera b-bis, del d.P.R. n. 380/2001).
Tettoia in condominio: quali limiti rispettare?
La sopraelevazione sul terrazzo non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. In condominio, poi, gli altri condomini possono opporsi se la sopraelevazione pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio. Possono opporsi anche se riduce in modo rilevante l’aria o la luce dei piani sottostanti.
La sopraelevazione richiede comunque l’autorizzazione del Comune. Sono due piani diversi: da un lato il diritto condominiale, dall’altro il diritto amministrativo e la normativa urbanistica.
Per lo stesso motivo, essere in regola con le autorizzazioni amministrative non basta. La tettoia deve sempre rispettare anche le norme condominiali. In particolare, non deve:
- compromettere la stabilità dell’edificio
- violare le distanze minime dall’appartamento sovrastante, togliendogli luce e aria o privandolo del diritto di affaccio. Se è appoggiata al muro in cui si aprono le finestre o i balconi del vicino, la tettoia deve fermarsi almeno tre metri sotto la loro soglia (art. 907 c.c.); in caso contrario può scattare l’ordine di demolizione
- deturpare il decoro architettonico, cioè l’armonia estetica del palazzo.
Quando il condominio può chiedere la demolizione?
Basta violare uno solo di questi divieti. In quel caso la tettoia dovrà essere demolita, su ricorso del condominio o del singolo condomino danneggiato.
Le distanze vanno rispettate su due piani. In orizzontale il codice civile impone tre metri tra le costruzioni su fondi vicini (art. 873 c.c.), non dal confine; i regolamenti edilizi comunali possono però fissare distanze maggiori, anche dal confine, e vanno sempre verificati. In verticale, rispetto alle vedute del piano superiore, la costruzione appoggiata al muro deve fermarsi almeno tre metri sotto la soglia della finestra o del balcone (art. 907 c.c.). Il permesso di costruire rilasciato dal Comune non cambia le cose: il condomino leso può comunque chiedere la demolizione.
Quanto al decoro architettonico, non conta che il manufatto sia poco visibile dall’esterno. Conta se la costruzione è sostanzialmente diversa dal disegno originario del palazzo. In definitiva, la tettoia non è ammessa se viola il regolamento di condominio o ne compromette l’estetica e il decoro.
Differenza tra pergolato e tettoia
Il pergolato ha una funzione ornamentale. Se è di dimensioni limitate e non è stabilmente infisso al suolo rientra di regola nell’edilizia libera, cioè non richiede alcun titolo (glossario dell’edilizia libera approvato con D.M. 2 marzo 2018); se invece è stabilmente infisso al suolo o ha dimensioni rilevanti, serve un titolo edilizio. Le pergotende e le tende a pergola, anche bioclimatiche, sono in edilizia libera alle condizioni previste dal Salva casa. La tettoia, invece, è fatta di pilastri e travi in legno di notevoli dimensioni, stabilmente ancorati ai muri. È una costruzione solida e robusta, destinata a durare nel tempo e a creare una superficie vivibile. Per questo richiede il permesso di costruire.
In sintesi: le regole per costruire una tettoia
Questi sono i punti essenziali:
- la tettoia stabile, ancorata al suolo, di grandi dimensioni e che crea spazio vivibile richiede il permesso di costruire del Comune. Senza permesso è un abuso edilizio: il proprietario rischia un procedimento penale e l’ordine di demolizione, che può arrivare in qualsiasi momento perché non è soggetto a prescrizione
- la tettoia di dimensioni minime, che non crea volumetria, non richiede il permesso di costruire. È il caso della pensilina che ripara il capo mentre si apre la porta di casa
- anche la tettoia autorizzata deve rispettare il regolamento di condominio e non può violare il decoro architettonico. Per evitare contestazioni si può sottoporre il progetto all’assemblea e chiederne l’approvazione preventiva. Una volta approvato il progetto, l’assemblea non può più revocare il consenso. Senza autorizzazione, invece, il condominio può chiedere la rimozione dell’opera che rovina l’estetica del fabbricato
- tende, tende da sole e tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile o elementi mobili sono in edilizia libera se non creano spazi stabilmente chiusi (d.l. n. 69/2024, «Salva casa»)
- la tettoia deve sempre rispettare le distanze minime: tre metri tra le costruzioni (art. 873 c.c.), o le maggiori distanze del regolamento comunale, e tre metri sotto la soglia delle vedute del piano superiore (art. 907 c.c.).
