Se trovi la tua casa occupata abusivamente, la prima cosa da fare è chiamare il 112 e presentare subito denuncia-querela: dal 12 aprile 2025, se l’immobile è la tua unica abitazione effettiva, la polizia giudiziaria può ordinare agli occupanti il rilascio immediato e rimetterti in casa, con la successiva convalida del giudice (art. 321-bis c.p.p.).
La procedura è stata introdotta dal decreto sicurezza (D.L. 11 aprile 2025, n. 48, convertito senza modifiche dalla legge 9 giugno 2025, n. 80), che ha creato anche il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (art. 634-bis c.p.). Accanto alla via penale restano le azioni civili per riavere la casa e il risarcimento. Ecco cosa fare, in che ordine, e quando invece il problema è un inquilino che non paga.
In breve
- Chi occupa con violenza o minaccia una casa che è domicilio altrui, o se ne appropria con raggiri, rischia da due a sette anni di reclusione (art. 634-bis c.p., in vigore dal 12 aprile 2025).
- Se la casa è l’unica abitazione effettiva di chi denuncia, la polizia giudiziaria può liberarla subito; il pubblico ministero chiede la convalida al giudice entro 48 ore (art. 321-bis c.p.p.).
- Chi occupa senza titolo non può chiedere la residenza né l’allaccio di luce, acqua e gas in quell’immobile (art. 5 D.L. 47/2014).
- Per gli immobili occupati e denunciati l’IMU non è dovuta, a condizione di dichiararlo al Comune (art. 1, comma 759, lett. g-bis, L. 160/2019).
Casa occupata abusivamente: cosa fare subito?
- Non entrare con la forza. Sfondare la porta o cacciare gli occupanti da solo ti espone a rischi fisici e penali, come l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Chiama il 112.
- Presenta denuncia-querela ai Carabinieri, alla Polizia o in Procura, senza aspettare: il reato è punito a querela e la rapidità conta anche per la procedura di rilascio.
- Porta i documenti che provano il tuo diritto e l’uso della casa: atto di acquisto o di successione, contratto di affitto se sei inquilino, bollette, certificato di residenza, foto, nomi dei vicini che possono testimoniare.
- Segnala l’occupazione al Comune con la dichiarazione IMU, da presentare in via telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo.
- Fai valutare le azioni civili, che corrono in parallelo alla denuncia e hanno termini propri.
Cosa prevede la nuova legge sulle occupazioni abusive?
L’art. 634-bis c.p. punisce con la reclusione da due a sette anni chi, con violenza o minaccia, occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui o le sue pertinenze, oppure impedisce al proprietario o a chi lo abita legittimamente di rientrarvi. La stessa pena vale per chi se ne appropria con raggiri o cede ad altri la casa occupata, e per chi fa da intermediario o riceve denaro per l’occupazione.
Non è punibile l’occupante che collabora all’accertamento dei fatti e lascia volontariamente l’immobile. Il reato è punito a querela, ma si procede d’ufficio se la vittima è incapace per età o per infermità. Nei casi che non rientrano nella nuova norma, per esempio un edificio vuoto che non è domicilio di nessuno, resta l’invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.), punita con la reclusione da uno a tre anni e la multa.
Come funziona il rilascio rapido?
Se la casa occupata è l’unica abitazione effettiva di chi denuncia, gli ufficiali di polizia giudiziaria, fatti i primi accertamenti, si recano subito sul posto, ordinano agli occupanti di andarsene e rimettono il denunciante in possesso. Se gli occupanti rifiutano, resistono o sono assenti, procedono con la forza, previa autorizzazione del pubblico ministero.
Entro 48 ore il verbale va al pubblico ministero, che entro altre 48 ore chiede al giudice la convalida; se il giudice non la dispone entro dieci giorni, il provvedimento perde efficacia (art. 321-bis c.p.p.). Negli altri casi, per esempio quando è occupata una seconda casa, la reintegrazione la dispone il giudice con decreto, su richiesta del pubblico ministero.
Quali azioni civili si possono fare?
La denuncia non esaurisce le tutele. Davanti al giudice civile si può chiedere, con un procedimento rapido (art. 703 c.p.c.), la reintegrazione nel possesso: l’azione di spoglio va proposta entro un anno dall’occupazione o, se è avvenuta di nascosto, dalla sua scoperta (art. 1168 c.c.). Se chi occupa contesta la proprietà, c’è l’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.), più lunga e preceduta dalla mediazione obbligatoria. Sono gli stessi rimedi usati quando è il vicino a invadere il terreno.
C’è poi il risarcimento. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito nel 2022 che il danno non è automatico: il proprietario deve indicare cosa ha perso, come la possibilità di abitare o affittare la casa, e il giudice può liquidarlo in base al canone di locazione di mercato. Si aggiungono i danni materiali all’immobile, anche se spesso gli occupanti non hanno beni su cui rivalersi.
Casa occupata con minori: cambia qualcosa?
La presenza di bambini non rende lecita l’occupazione e non impedisce il rilascio, ma incide sulle modalità: di norma vengono coinvolti i servizi sociali del Comune per la loro tutela. Il sindaco, in presenza di minori o di persone meritevoli di tutela, può consentire deroghe al divieto di allacci e residenza solo per ragioni igienico-sanitarie (art. 5, comma 1-quater, D.L. 47/2014).
Occupante abusivo o inquilino moroso: che differenza c’è?
La procedura rapida riguarda chi entra in casa senza alcun titolo. Se invece l’occupante è entrato con un contratto di affitto e smette di pagare o non lascia la casa alla scadenza, non è un occupante abusivo in senso penale: serve lo sfratto per morosità o per finita locazione.
Lo stesso vale per chi ha ricevuto la casa in comodato d’uso gratuito e non la restituisce, e per il coerede che abita da solo la casa ereditata, situazione trattata nella guida sul bene in comunione. In questi casi si agisce con gli strumenti civili, non con lo sgombero immediato.
Domande frequenti
La polizia può sgomberare subito una casa occupata?
Sì, se la casa è l’unica abitazione effettiva di chi denuncia e ci sono fondati motivi per ritenere arbitraria l’occupazione. Negli altri casi serve un decreto del giudice, chiesto dal pubblico ministero.
Devo pagare l’IMU se la casa è occupata abusivamente?
No, se hai presentato denuncia e lo comunichi al Comune con la dichiarazione IMU. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 60 del 2024, ha riconosciuto l’esenzione anche per gli anni precedenti al 2023, nei limiti dei termini per chiedere il rimborso.
Gli occupanti possono prendere la residenza o allacciare la luce?
No. Chi occupa abusivamente un immobile non può chiedere la residenza né l’allaccio ai servizi pubblici in quella casa, e gli atti rilasciati in violazione del divieto sono nulli (art. 5 D.L. 47/2014).
Ogni occupazione ha tempi e circostanze diverse, e la scelta tra via penale e civile, spesso da percorrere insieme, dipende dal caso. Se la tua casa è stata occupata o hai un immobile da liberare, puoi chiedere allo studio una valutazione del caso concreto nelle sedi di Palermo e Mussomeli, dalla pagina sedi e contatti.
