Se un erede abita da solo la casa ereditata, gli altri comproprietari hanno diritto di usarla anche loro secondo la propria quota oppure, se l’uso comune non è possibile, di ottenere un’indennità di occupazione. Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione, però, l’indennità è dovuta solo se gli altri hanno chiesto di usare la casa e ne sono stati impediti: il primo passo è una richiesta scritta.
Fino alla divisione, infatti, la casa appartiene a tutti gli eredi insieme e si applicano le regole della comunione (artt. 1100 e seguenti c.c.). Vediamo cosa possono fare gli altri eredi, chi paga spese e IMU, come si vende una quota e quando conviene dividere.
In breve
- Ogni comproprietario può usare la casa comune, purché non ne cambi la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.).
- L’erede che occupa da solo la casa deve un’indennità, di solito calcolata sul valore di affitto della quota altrui, di regola da quando gli altri chiedono di usarla e lui non lo consente.
- Le spese necessarie per conservare la casa si dividono in proporzione alle quote (art. 1104 c.c.); l’IMU la paga ciascuno per la propria quota.
- Ogni coerede può chiedere in qualunque momento la divisione (art. 713 c.c.), mentre per vendere l’intera casa serve il consenso di tutti (art. 1108 c.c.).
L’erede che abita la casa deve pagare qualcosa agli altri?
Non automaticamente. Ogni comproprietario può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso (art. 1102 c.c.). Se gli altri eredi tollerano che uno solo abiti la casa, quell’uso esclusivo non fa nascere un debito: la Cassazione, anche in pronunce del 2024 e del 2025, richiede che gli altri abbiano manifestato la volontà di usarla direttamente, senza riuscirci.
Quando la casa non può essere abitata da tutti, gli altri possono chiedere un uso a turno oppure un uso indiretto, per esempio affittarla a terzi e dividere il canone. Se chi la occupa si oppone, dalla richiesta in poi deve un’indennità, che il giudice calcola di solito sul canone di affitto di mercato, in proporzione alle quote degli altri. Se invece dalla casa ha ricavato un guadagno, per esempio affittandone una parte, deve dividerlo in proporzione alle quote (art. 1101 c.c.).
Quando l’indennità non è dovuta
- Coniuge superstite. Se la casa era la residenza della famiglia ed era del defunto o comune, il coniuge ha per legge il diritto di abitarla e di usare i mobili (art. 540 c.c.): i figli non possono chiedergli né l’uso a turno né un’indennità.
- Comodato. Se il defunto aveva prestato la casa a un figlio, il comodato non finisce con la morte del proprietario: gli eredi possono riaverla alle condizioni spiegate nella guida sul comodato d’uso gratuito della casa.
- Accordi. Un accordo tra eredi, meglio se scritto, può prevedere l’uso gratuito o un compenso: vale ciò che si è concordato.
Come si chiede l’uso della casa o l’indennità?
- Richiesta scritta. Una raccomandata o una PEC all’erede che occupa la casa, con cui si chiede di poterla usare, a turno o in altro modo, o in alternativa un’indennità. È la data da cui, di regola, l’indennità decorre.
- Decisione a maggioranza. Sull’uso e sull’amministrazione, compreso l’affitto a terzi fino a nove anni, decidono i comproprietari che rappresentano la maggioranza delle quote (art. 1105 c.c.); se la maggioranza non si forma, ciascuno può rivolgersi al giudice.
- Mediazione. Per le liti su successioni, diritti reali e divisione la mediazione è obbligatoria prima della causa.
- Causa. Se l’accordo non arriva, si chiede al giudice di regolare l’uso e condannare al pagamento dell’indennità oppure, più spesso, di dividere la casa.
Lasciar correre per molti anni ha un rischio: l’erede che abita da solo la casa può arrivare a usucapirla, ma solo se ne ha avuto il possesso esclusivo, con comportamenti che escludono gli altri in modo inequivocabile; la semplice tolleranza non basta. Ne parliamo nella guida sull’usucapione.
Chi paga spese, IMU e bollette?
Le spese necessarie per conservare la casa, come le riparazioni straordinarie o il rifacimento del tetto, si dividono tra tutti in proporzione alle quote (art. 1104 c.c.). Chi le ha sostenute da solo, davanti all’inerzia degli altri, ha diritto al rimborso della parte che non gli spettava (art. 1110 c.c.). Utenze e TARI, legate all’uso, sono invece di chi abita la casa.
L’IMU la paga ciascun comproprietario per la propria quota, con un’obbligazione autonoma (art. 1, comma 743, L. 160/2019). L’esenzione per l’abitazione principale riguarda solo la quota dell’erede che vi ha residenza e dimora abituale; gli altri pagano sulla loro quota, con l’aliquota decisa dal Comune. Se nella casa vive il coniuge superstite con il diritto di abitazione, l’IMU è dovuta soltanto da lui, che di norma ne è esente se la casa non è di lusso.
Si può vendere la propria quota della casa?
Sì. Ogni erede può vendere la propria quota senza il consenso degli altri (art. 1103 c.c.), mentre per vendere l’intera casa serve il consenso di tutti (art. 1108 c.c.). Se però vende la quota a un estraneo, deve prima offrirla agli altri coeredi indicando il prezzo: hanno due mesi per esercitare la prelazione e, se non sono stati avvisati, possono riscattarla dall’acquirente finché dura la comunione (art. 732 c.c.). La regola riguarda la quota di eredità, ma secondo la giurisprudenza vale anche per la quota della casa quando è l’unico bene ereditario.
Nella pratica una quota di casa si vende a fatica e a prezzo ridotto: spesso l’acquirente più naturale è proprio l’erede che ci abita.
Quando conviene chiedere la divisione?
Quando non c’è accordo su uso, spese o vendita. Ogni coerede può chiedere in qualunque momento lo scioglimento della comunione (art. 713 c.c.). Se la casa non è comodamente divisibile, viene attribuita per intero, preferibilmente al coerede con la quota maggiore o a più coeredi che la chiedono insieme, con un conguaglio in denaro agli altri; se nessuno la vuole, si vende all’asta (art. 720 c.c.). Nella divisione si regolano anche i conti tra coeredi, comprese spese anticipate e indennità. Procedura e tempi sono spiegati nella guida sullo scioglimento della comunione fra gli eredi.
Domande frequenti
Mio fratello vive nella casa di nostra madre: posso mandarlo via?
Non da solo: anche lui è comproprietario e ha diritto di usarla. Puoi chiedergli per iscritto un uso a turno o un’indennità, proporre agli altri eredi una decisione a maggioranza sull’uso della casa o chiedere la divisione. Resta salvo il diritto di abitazione del coniuge superstite, se in casa vive vostro padre.
L’indennità spetta anche per gli anni passati?
Di regola no, se prima nessuno aveva chiesto di usare la casa: secondo l’orientamento prevalente della Cassazione decorre dalla richiesta. Fa eccezione il guadagno che chi occupava ha tratto dalla casa, per esempio affittandola, che va diviso in proporzione alle quote.
Chi abita la casa ereditata rischia qualcosa sull’eredità?
Sì, sui tempi: chi è nel possesso di beni ereditari deve fare l’inventario entro tre mesi, altrimenti è considerato erede puro e semplice e risponde anche degli eventuali debiti (art. 485 c.c.). Ne parliamo nella guida sull’accettazione dell’eredità.
Le liti sulla casa di famiglia pesano anche sui rapporti tra fratelli, e spesso un accordo scritto è la soluzione più rapida. Se vuoi capire quali diritti hai sulla casa ereditata e come farli valere, puoi chiedere allo studio una valutazione del tuo caso, a Palermo o a Mussomeli, dalla pagina sedi e contatti.
