Capita spesso che il vicino invada il terreno confinante. Approfittando della lontananza del proprietario o della mancanza di muri di recinzione, occupa senza autorizzazione una parte del fondo altrui. Chi si comporta così va incontro a responsabilità civile e penale, e il proprietario ha a disposizione diversi rimedi.
Il vicino può essersi impossessato del terreno per due ragioni. Può ritenere, sbagliando sui confini, di esserne il legittimo proprietario: in questo caso agisce in buona fede. Oppure può aver compiuto consapevolmente un abuso: in questo caso agisce in malafede. Per ciascuna ipotesi la legge prevede uno strumento di tutela diverso.
Se è contestata la proprietà: l’azione di rivendicazione
Il vicino può aver invaso il fondo perché ritiene che una parte sia sua. Si tratta allora di una contestazione sulla proprietà. Occorre rivolgersi al giudice perché accerti chi è il vero proprietario.
In questi casi la legge prevede l’azione di rivendicazione, che serve a difendere la proprietà dalle ingerenze e dalle molestie altrui. Con questa causa il proprietario ottiene due risultati: l’accertamento del suo diritto e la restituzione del bene.
I passaggi: diffida, mediazione e causa
Il primo passo è inviare al vicino una diffida, cioè una richiesta formale di rilasciare il terreno. La legge non fissa per questa diffida un termine minimo: conviene comunque indicarne uno ragionevole, per esempio 15 giorni. Prima di andare in causa bisogna poi rivolgersi a un organismo di mediazione, per tentare un accordo. Se nessuno dei due tentativi funziona, si avvia la causa davanti al Tribunale del luogo in cui si trova il terreno.
È una causa delicata. Chi agisce in giudizio (l’attore) deve dimostrare di essere proprietario. Non basta il suo atto di acquisto: deve provare anche gli acquisti legittimi dei precedenti proprietari, risalendo fino a un acquisto a titolo originario, come l’usucapione, da cui è partita la catena dei trasferimenti. Per la sua difficoltà, questa prova è chiamata “probatio diabolica”.
Se il proprietario vince la causa, chi possedeva abusivamente il terreno deve restituirlo con i frutti maturati nel frattempo. Il possessore in buona fede restituisce solo i frutti prodotti dopo l’inizio della causa e quelli che avrebbe potuto ricavare in seguito con la diligenza del buon padre di famiglia. Il possessore in malafede, invece, restituisce tutti i frutti percepiti da quando ha iniziato a possedere il bene.
Se sono contestati i confini: l’azione di regolamento
A volte non è in discussione la proprietà del terreno, ma il confine: dove finisce un fondo e dove inizia l’altro. Succede quando i confini non sono ben segnati da muri o recinzioni. Il rimedio è l’azione di regolamento di confini, con cui si chiede al giudice di stabilire il confine incerto.
L’azione si può proporre anche quando le parti non hanno una pretesa precisa e chiedono solo al giudice di fissare la linea di confine tra i due fondi. Si può proporre anche quando la disputa riguarda una zona di terreno ben delimitata, ma di appartenenza incerta. Entrambe le parti devono provare l’estensione del proprio fondo e possono farlo con ogni mezzo. Di solito il giudice nomina un consulente tecnico, che stabilisce chi ha ragione.
Se è contestato il possesso: l’azione possessoria
Il vicino, infine, può essersi impossessato del terreno sapendo che non gli spetta. In questo caso si può agire con uno strumento più rapido: l’azione possessoria, che serve a ottenere la restituzione del terreno sottratto.
L’azione va proposta entro un anno dallo spoglio, cioè dalla sottrazione del bene. Il procedimento è più veloce perché mira a restituire la disponibilità del terreno senza accertare chi ne sia il proprietario. Serve a recuperare il terreno sottratto in modo clandestino o violento. Se lo spoglio è clandestino, il termine di un anno decorre dal momento in cui lo si scopre.
Entro quando si può riavere il terreno?
Non esiste un termine massimo per agire: la difesa della proprietà non è soggetta a decadenza. Si può fare causa anche dopo molti anni, perfino dopo decenni.
C’è un solo caso in cui agire tardi non serve più. È quello in cui chi ha occupato il terreno lo ha anche usato come se ne fosse il proprietario: ad esempio arandolo, coltivandolo, raccogliendone i frutti, recintandolo, spianandolo o sostituendo le vecchie colture con altre.
Il rischio dell’usucapione dopo 20 anni
In questa situazione può essere il vicino a fare causa al proprietario del fondo. Può chiedere al giudice di dichiararlo nuovo proprietario per usucapione, cioè per effetto del possesso prolungato nel tempo. Per farlo deve però attendere almeno 20 anni dal momento in cui ha iniziato a comportarsi apertamente da proprietario.
Per evitare l’usucapione bisogna interrompere il termine di 20 anni prima che scada. Non basta una lettera di diffida, neppure se firmata da un avvocato. Serve la notifica di un atto giudiziario, anche se poi la causa non prosegue.
La responsabilità penale
Il proprietario privato di una parte del terreno non ha solo i rimedi del codice civile. Anche il codice penale lo tutela in caso di invasione.
L’art. 633 c.p. punisce chi invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, per occuparli o trarne comunque profitto. Il reato è di regola perseguibile a querela della persona offesa. Dopo le modifiche del d.l. 113/2018 la pena è la reclusione da uno a tre anni e la multa da 103 a 1.032 euro; è più alta, e si procede d’ufficio, se il fatto è commesso da più di cinque persone o da una persona palesemente armata.
Se l’immobile occupato è una casa destinata a domicilio altrui, dal 2025 si applica il più grave reato di occupazione arbitraria (art. 634-bis c.p.), punito con la reclusione da due a sette anni.
Il reato presuppone che l’autore non abbia già la disponibilità del bene. Non ne risponde, ad esempio, l’affittuario che non restituisce il terreno ricevuto in modo legittimo. L’invasione deve essere arbitraria, cioè avvenire senza alcun titolo. Inoltre deve riguardare beni immobili, cioè terreni o edifici.
Serve infine la malafede: la coscienza e la volontà di invadere un terreno o un edificio altrui per occuparlo o trarne profitto. In questi casi è possibile querelare il vicino che invade il terreno.
