Le spese condominiali si dividono tra i proprietari in proporzione ai millesimi, cioè al valore di ciascun appartamento, salvo diverso accordo; se un bene serve i condomini in misura diversa si ripartiscono in base all’uso, e se serve solo una parte dell’edificio le paga chi ne trae utilità (art. 1123 c.c.). Verso il condominio paga sempre il proprietario, anche quando la casa è in affitto.
Tra proprietario e inquilino, invece, le spese per i servizi comuni sono di regola a carico di chi abita l’appartamento (art. 9 L. 392/1978). Ecco come funzionano i millesimi, chi paga i lavori straordinari, cosa spetta all’inquilino e cosa succede a chi non paga.
In breve
- Le spese per le parti comuni si ripartiscono in base ai millesimi indicati nella tabella allegata al regolamento, salvo diversa convenzione (art. 1123 c.c. e art. 68 disp. att. c.c.).
- Scale e ascensori si pagano per metà in base ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano (art. 1124 c.c.).
- L’inquilino rimborsa al proprietario pulizia, ordinaria manutenzione dell’ascensore, acqua, luce, riscaldamento e altri servizi comuni, più il 90% della portineria (art. 9 L. 392/1978).
- Contro chi non paga l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e, dopo sei mesi di mora, sospendere i servizi godibili separatamente (art. 63 disp. att. c.c.).
Come si ripartiscono le spese condominiali?
I millesimi esprimono il valore di ogni unità rispetto all’intero edificio, fatto pari a 1.000. Sono indicati nella tabella millesimale e non tengono conto di canone d’affitto, migliorie o stato di manutenzione (art. 68 disp. att. c.c.). Chi ha 80 millesimi paga l’8% delle spese: su un lavoro da 10.000 euro, 800 euro.
Il codice prevede però alcune regole speciali:
- Uso diverso. Se un bene serve i condomini in misura diversa, la spesa segue l’uso che ciascuno può farne (art. 1123, comma 2, c.c.).
- Parti al servizio di un gruppo. Se l’edificio ha più scale, cortili o impianti che servono solo una parte del fabbricato, pagano i condomini che ne traggono utilità (art. 1123, comma 3, c.c.).
- Scale e ascensori. Li pagano i proprietari delle unità a cui servono: metà in base ai millesimi, metà in proporzione all’altezza del piano (art. 1124 c.c.).
- Solai. Si dividono in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrapposti (art. 1125 c.c.).
- Lastrici solari di uso esclusivo. Un terzo delle riparazioni spetta a chi ne ha l’uso esclusivo, due terzi ai condomini a cui il lastrico serve, in base ai millesimi (art. 1126 c.c.).
Nessuno può sottrarsi alle spese di conservazione rinunciando ai propri diritti sulle parti comuni (art. 1118 c.c.). Chi si stacca dal riscaldamento centralizzato, quando è consentito, continua a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto. Tabelle sbagliate o superate si possono rivedere nei casi dell’art. 69 disp. att. c.c.
Chi decide e chi paga le spese straordinarie?
Le spese ordinarie seguono il preventivo e il rendiconto approvati ogni anno. I lavori di manutenzione straordinaria, invece, li decide l’assemblea, che deve costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori, o ai singoli pagamenti se il contratto prevede stati di avanzamento (art. 1135 c.c.). Per le riparazioni straordinarie di notevole entità serve il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.). Di sua iniziativa l’amministratore può ordinare soltanto i lavori urgenti.
Quando l’appartamento viene venduto, per l’orientamento consolidato della Cassazione le spese straordinarie spettano a chi era proprietario alla data della delibera che ha approvato i lavori, salvo accordi diversi tra venditore e acquirente, che valgono solo tra loro. Verso il condominio chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente; chi vende resta obbligato finché non consegna all’amministratore copia autentica dell’atto (art. 63 disp. att. c.c.). Prima del rogito conviene quindi chiedere all’amministratore la situazione dei pagamenti.
Chi non è d’accordo con una spesa deve comunque pagarla: la delibera è obbligatoria e si può impugnare entro trenta giorni, ma l’impugnazione non ne sospende l’esecuzione, salvo decisione del giudice (art. 1137 c.c.).
Cosa paga l’inquilino e cosa il proprietario?
Il condominio può chiedere i pagamenti solo al proprietario, anche se l’appartamento è in affitto: per l’orientamento consolidato dei giudici l’inquilino non è debitore del condominio.
Salvo patto contrario, sono a carico dell’inquilino le spese per pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo dei pozzi neri e altri servizi comuni; la portineria nella misura del 90% (art. 9 L. 392/1978). Restano al proprietario le spese straordinarie e quelle per la conservazione dell’edificio, come il rifacimento della facciata o del tetto. Per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti, la ripartizione di dettaglio segue la tabella degli oneri accessori allegata al D.M. 16 gennaio 2017.
L’inquilino deve pagare entro due mesi dalla richiesta, ma prima ha diritto di ricevere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di vedere i documenti giustificativi (art. 9 L. 392/1978). Vota inoltre al posto del proprietario sulle delibere che riguardano spese e gestione del riscaldamento e del condizionamento (art. 10 L. 392/1978). Se non paga oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, rischia lo sfratto per morosità (art. 5 L. 392/1978).
Cosa succede se un condomino non paga?
La morosità di uno pesa su tutti, per questo la legge dà all’amministratore strumenti rapidi. Di regola si procede così:
- Sollecito. L’amministratore invia un promemoria e poi una diffida di pagamento.
- Decreto ingiuntivo. Sulla base del riparto approvato dall’assemblea, l’amministratore può chiedere al giudice, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo anche se il condomino si oppone (art. 63 disp. att. c.c.). Per chiederlo non serve la mediazione (art. 5 D.Lgs. 28/2010).
- Opposizione. Il condomino può opporsi entro quaranta giorni dalla notifica (art. 641 c.p.c.): come funziona lo spiega la guida al decreto ingiuntivo.
- Esecuzione. Se il debito resta, il condominio può procedere al pignoramento dei beni del moroso.
L’amministratore è tenuto ad agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è diventato esigibile, salvo dispensa dell’assemblea (art. 1129 c.c.). Se la mora dura da sei mesi, può sospendere il moroso dai servizi comuni godibili separatamente. I fornitori del condominio, infine, devono rivolgersi prima ai condomini morosi e solo dopo a quelli in regola (art. 63 disp. att. c.c.). Al Senato è in esame un disegno di legge di riforma del condominio: finché non sarà approvato valgono le regole descritte qui.
Domande frequenti
Posso non pagare una spesa approvata dall’assemblea contro il mio voto?
No. La delibera obbliga anche chi ha votato contro: puoi impugnarla entro trenta giorni se è contraria alla legge o al regolamento, ma nel frattempo devi pagare, salvo sospensione decisa dal giudice (art. 1137 c.c.).
Ho comprato casa: devo pagare i debiti condominiali del vecchio proprietario?
Verso il condominio rispondi in solido dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Se paghi debiti del venditore puoi poi rivalerti su di lui, salvo diversi accordi nel contratto di vendita.
L’amministratore può chiedere le spese direttamente all’inquilino?
No, il debitore del condominio è il proprietario. L’inquilino rimborsa al proprietario le spese a suo carico secondo il contratto e l’art. 9 L. 392/1978.
Ripartizioni sbagliate, tabelle superate e morosità sono tra le cause più frequenti di lite in condominio. Se hai un dubbio sulle spese che ti vengono chieste, da condomino, amministratore o inquilino, puoi chiedere una valutazione del tuo caso allo studio, a Palermo o a Mussomeli.
