Revoca dell’amministratore di condominio: quando e come

L’amministratore di condominio può essere revocato in ogni momento dall’assemblea, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi (artt. 1129 e 1136 c.c.). Ciascun condomino può anche chiedere la revoca al giudice, ma solo in casi precisi: gravi irregolarità, mancato rendiconto della gestione o mancata comunicazione di atti giudiziari.

Vediamo quando l’amministratore è obbligatorio, come si convoca l’assemblea per la revoca, quali sono le gravi irregolarità previste dalla legge, come funziona il ricorso al giudice e cosa succede dopo, tra passaggio di consegne e compenso.

In breve

• L’amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di otto; se l’assemblea non lo nomina, provvede il giudice su ricorso anche di un solo condomino (art. 1129 c.c.).
• La revoca in assemblea non richiede una giusta causa e si approva, in prima come in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136 c.c.).
• La revoca giudiziale può chiederla ogni condomino per gravi irregolarità, mancato rendiconto o mancata comunicazione di citazioni che esorbitano dai poteri dell’amministratore (artt. 1129 e 1131 c.c.).
• Alla cessazione dell’incarico l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione e svolgere le attività urgenti, senza ulteriori compensi (art. 1129 c.c.).

Quando l’amministratore di condominio è obbligatorio?

La nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto, cioè da nove in su. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario (art. 1129, comma 1, c.c.). Nei condomini più piccoli l’amministratore è facoltativo, ma se viene nominato valgono le stesse regole.

L’incarico dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata. All’accettazione e a ogni rinnovo l’amministratore deve indicare in modo analitico il compenso, a pena di nullità della nomina (art. 1129 c.c.). Deve inoltre avere i requisiti dell’art. 71-bis disp. att. c.c.; diploma e formazione periodica non sono richiesti se è scelto tra i condomini dello stabile.

Come si revoca l’amministratore in assemblea?

La revoca può essere deliberata in ogni tempo, anche senza motivo, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (art. 1129 c.c.). Di solito si procede così:

1. Chiedere la convocazione. Almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio chiedono all’amministratore di convocare l’assemblea; se entro dieci giorni non lo fa, possono convocarla direttamente (art. 66 disp. att. c.c.). In caso di gravi irregolarità fiscali o di mancato uso del conto corrente condominiale può chiederla anche un singolo condomino (art. 1129 c.c.).
2. Indicare l’ordine del giorno. L’avviso deve riportare in modo specifico revoca e nomina del nuovo amministratore ed essere comunicato almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
3. Votare con la maggioranza giusta. Servono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, sia in prima sia in seconda convocazione (art. 1136, commi 2 e 4, c.c.).
4. Nominare il sostituto. L’assemblea convocata per la revoca delibera anche sulla nomina del nuovo amministratore (art. 1129 c.c.), che deve indicare in modo analitico il proprio compenso.

Una delibera presa senza convocare tutti o con maggioranze insufficienti si può impugnare: termini e procedura sono spiegati nella guida su come impugnare una delibera condominiale.

Revoca per giusta causa: quali sono le gravi irregolarità?

L’art. 1129 c.c. contiene un elenco che non è chiuso. Tra le gravi irregolarità ci sono:

• Assemblee non convocate: omessa convocazione per approvare il rendiconto, ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca e la nomina del nuovo amministratore.
• Decisioni non eseguite: mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi e di delibere dell’assemblea.
• Conti non separati: mancata apertura o mancato uso del conto corrente intestato al condominio, gestione che confonde il patrimonio comune con quello dell’amministratore o di altri condomini.
• Crediti trascurati: consenso alla cancellazione di formalità nei registri immobiliari a tutela del condominio per un credito non pagato, azioni di recupero avviate e poi non seguite con diligenza.
• Registri e dati: mancata tenuta dell’anagrafe condominiale e dei registri, mancato rilascio dell’attestazione sui pagamenti, dati dell’amministratore non comunicati o inesatti.

Consentono la revoca giudiziale anche il mancato rendiconto della gestione, che va redatto ogni anno e portato in assemblea entro 180 giorni (art. 1130, n. 10, c.c.), e il silenzio verso l’assemblea su una citazione o un provvedimento che esorbita dai poteri dell’amministratore (art. 1131 c.c.). Sulle azioni contro i morosi, che l’amministratore deve avviare entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo dispensa dell’assemblea, vedi la guida sulle spese condominiali.

Come funziona la revoca da parte del giudice?

Il ricorso può presentarlo ciascun condomino, anche da solo. Oggi decide il tribunale in camera di consiglio, con decreto motivato, dopo aver sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente; contro il decreto si può proporre reclamo alla corte d’appello entro dieci giorni dalla notificazione o comunicazione (art. 64 disp. att. c.c.). La competenza è destinata a passare al giudice di pace con la riforma della magistratura onoraria, la cui entrata in vigore è stata rinviata da ultimo al 31 ottobre 2027 (D.L. 100/2026).

Trattandosi di un procedimento in camera di consiglio, non serve la mediazione preventiva richiesta per le altre liti condominiali (art. 5 D.Lgs. 28/2010), di cui parliamo nella guida alla mediazione civile obbligatoria. L’amministratore revocato dal giudice non può essere nominato di nuovo dall’assemblea. Per le irregolarità fiscali o sul conto corrente, se l’assemblea interpellata non ha revocato l’amministratore, il condomino che vince il ricorso può rivalersi sul condominio per le spese legali, e il condominio sull’amministratore (art. 1129 c.c.).

Cosa succede dopo la revoca? Consegne e compenso

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condomini, come registri, contabilità, estratti del conto, contratti e pratiche in corso, ed eseguire le attività urgenti per evitare danni agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi (art. 1129 c.c.). Se si rifiuta, il nuovo amministratore può agire in giudizio, anche in via d’urgenza; trattenere somme del condominio può avere anche rilievo penale.

All’amministratore revocato spetta il compenso maturato fino alla revoca. Secondo la Cassazione, se la revoca arriva prima della scadenza e senza giusta causa, può chiedere anche il risarcimento del danno (art. 1725 c.c.), che deve però provare; la giusta causa si ravvisa di regola nelle stesse irregolarità che giustificano la revoca giudiziale.

Domande frequenti

Si può revocare l’amministratore senza nominare quello nuovo?

La legge chiede all’assemblea convocata per la revoca di deliberare anche sulla nomina. Se non si trova un accordo e i condomini sono più di otto, ciascuno può chiedere al giudice di nominare un amministratore; nel frattempo il revocato deve comunque compiere le attività urgenti.

Qual è il quorum per revocare l’amministratore di condominio?

La maggioranza degli intervenuti, presenti o rappresentati per delega, che rappresenti almeno 500 millesimi, sia in prima sia in seconda convocazione (art. 1136 c.c.). La revoca può avvenire anche con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Un solo condomino può ottenere la revoca dell’amministratore?

Sì, ma solo rivolgendosi al giudice e per i motivi previsti dalla legge, che vanno provati con documenti. In assemblea, invece, la revoca richiede sempre la maggioranza.

Revocare un amministratore richiede prove e un percorso corretto. Se nel vostro condominio emergono irregolarità, o se state preparando l’assemblea o un ricorso, potete chiedere una valutazione allo studio, a Palermo o a Mussomeli.