Capita spesso di scoprire, magari qualche mese dopo aver comprato casa, che l’immobile acquistato ha dei difetti nascosti dal venditore: infiltrazioni, tubature rotte, crepe, problemi al tetto o, nei casi peggiori, alla stabilità dell’edificio. A quel punto è naturale chiedersi come procedere per i vizi scoperti dopo il rogito.
Cosa garantisce il venditore?
Il codice civile stabilisce che il venditore deve garantire l’acquirente da tutti i vizi che impediscono di usare l’immobile come previsto o che ne riducono in modo apprezzabile il valore.
Le parti possono però accordarsi diversamente. Nel contratto possono scrivere che l’acquirente conosce i vizi e accetta comunque l’immobile nello stato in cui si trova, magari in cambio di uno sconto sul prezzo. Un patto del genere, però, non vale se il venditore ha taciuto i vizi in malafede.
Se questo accordo manca e l’acquirente scopre dei vizi materiali, la legge gli offre alcune garanzie. Vanno però attivate entro termini precisi. Prima di esaminare i rimedi, conviene capire quali vizi può presentare l’immobile.
Quali vizi può presentare l’immobile?
Di solito si distingue tra due categorie:
- vizi apparenti: sono quelli che l’acquirente può notare con un esame rapido e sommario dell’immobile, o comunque riconoscibili usando la normale diligenza;
- vizi occulti: sono quelli che non si vedono a un primo esame e che emergono, o possono essere scoperti, solo dopo aver cominciato a usare l’immobile. Ne sono esempi le infiltrazioni, l’umidità, la scarsa insonorizzazione, i rumori dell’ascensore o dei mobili dei vicini, i problemi di stabilità taciuti dal venditore, la difformità della casa rispetto al titolo edilizio (oggi il permesso di costruire, che con il DPR 380/2001 ha sostituito la concessione edilizia).
La garanzia del venditore non copre i vizi che l’acquirente conosceva al momento del contratto, né quelli facilmente riconoscibili a prima vista o con un minimo sforzo. C’è però un’eccezione. Se il venditore ha dichiarato espressamente che l’immobile era privo di vizi, la garanzia opera anche per quelli facilmente riconoscibili.
Come si contestano i vizi: la denuncia
Scoperti i vizi, l’acquirente deve accertarne con sicurezza le cause, di solito con una perizia di un tecnico di fiducia. A quel punto deve inviare al venditore la cosiddetta denuncia dei vizi con raccomandata con ricevuta di ritorno. Si tratta di una contestazione dal contenuto generico: basta indicare i difetti dell’abitazione.
La denuncia è necessaria per poter fare causa. Se ne può fare a meno solo in due casi, cioè quando il venditore:
- ha nascosto il vizio, per esempio con lavori che ne rendono difficile la scoperta;
- ammette l’esistenza del vizio, in modo espresso (con una dichiarazione esplicita) o tacito (per esempio quando esegue riparazioni o sostituisce delle parti).
In queste due ipotesi l’acquirente può rivolgersi direttamente al tribunale. La denuncia può essere fatta anche a voce, ma è sempre meglio metterla per iscritto: così si avrà la prova dell’invio in un eventuale processo.
I termini per contestare i vizi dell’immobile
Il compratore deve denunciare i vizi entro 8 giorni. Il termine decorre da momenti diversi:
- per i vizi apparenti, dal giorno in cui l’acquirente ha potuto esaminare l’immobile, cioè di regola dal giorno della consegna;
- per i vizi occulti, dal giorno della scoperta, cioè da quando l’acquirente ne ha avuto una conoscenza certa e completa. Se i vizi vengono scoperti un po’ alla volta, conta il momento in cui la scoperta si completa.
La causa contro il venditore
Dopo aver inviato la denuncia, l’acquirente deve avviare la causa entro 1 anno dalla consegna dell’immobile. Può scegliere tra due azioni:
- la risoluzione del contratto, cioè il suo scioglimento;
- la riduzione del prezzo, se vuole comunque tenere l’immobile.
Una volta iniziata la causa, la scelta diventa irrevocabile. La risoluzione, inoltre, richiede vizi di una certa gravità.
Un discorso a parte vale per la mancanza dell’agibilità, oggi attestata con la segnalazione certificata di agibilità (art. 24 del DPR 380/2001). Secondo la Cassazione (n. 23604/2023), se le difformità che impediscono di ottenerla non sono sanabili, si tratta della vendita di un bene diverso da quello pattuito (aliud pro alio): l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, senza i termini di 8 giorni e di un anno, entro la prescrizione ordinaria di dieci anni. Se le difformità sono sanabili si applica la disciplina dei vizi; se c’è solo un ritardo nella pratica amministrativa, spetta al più il risarcimento del danno.
Con la risoluzione l’acquirente restituisce l’immobile e il venditore restituisce il prezzo incassato. L’acquirente può anche chiedere il risarcimento delle spese sostenute e degli altri danni.
Quando si può chiedere la riduzione del prezzo
Se i vizi riducono in modo apprezzabile il valore dell’immobile, l’acquirente può invece chiedere la riduzione del prezzo pattuito. È il giudice a stabilire quanto va restituito, in base alla perdita di valore. Per esempio, in un caso di scarsa insonorizzazione impossibile da correggere, l’appartamento è stato considerato deprezzato del 20% del suo valore.
