Se l’impresa ha eseguito male i lavori, il committente può pretendere che elimini i difetti a sue spese oppure ottenere una riduzione del prezzo e, se l’impresa è in colpa, il risarcimento dei danni (art. 1668 c.c.). Per farlo deve denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta e agire entro due anni dalla consegna dell’opera (art. 1667 c.c.); per i gravi difetti degli edifici la responsabilità dura dieci anni (art. 1669 c.c.).
In questa guida vediamo quali regole valgono per ristrutturazioni e costruzioni, come si contestano i difetti, come si raccolgono le prove e quali sono i rimedi. Se invece i difetti riguardano una casa appena comprata, si applicano le regole della vendita, spiegate nella guida ai difetti dell’immobile appena acquistato.
In breve
- L’impresa che esegue lavori in appalto risponde delle difformità e dei vizi dell’opera (art. 1667 c.c.).
- I vizi vanno denunciati entro 60 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera (art. 1667 c.c.).
- Per rovina, pericolo di rovina o gravi difetti di un edificio l’impresa risponde per dieci anni dal compimento, con denuncia entro un anno dalla scoperta e azione entro un anno dalla denuncia (art. 1669 c.c.).
- Con l’accertamento tecnico preventivo un consulente nominato dal giudice fotografa lo stato dei lavori prima che le prove vadano perse (artt. 696 e 696-bis c.p.c.).
Lavori fatti male: quali regole si applicano?
L’appalto è il contratto con cui un’impresa, con la propria organizzazione e a proprio rischio, si impegna a realizzare un’opera in cambio di un prezzo (art. 1655 c.c.). È il caso tipico della ristrutturazione affidata a un’impresa edile, del rifacimento del tetto o della facciata del condominio.
Se invece i lavori sono eseguiti personalmente da un piccolo artigiano, senza una vera organizzazione d’impresa, si parla di contratto d’opera, con termini più brevi: denuncia entro otto giorni dalla scoperta e azione entro un anno dalla consegna (art. 2226 c.c.). Per questo conviene capire subito quale contratto si è concluso, anche leggendo preventivo e fatture.
Entro quando si denunciano i vizi all’impresa?
La denuncia va fatta entro 60 giorni dalla scoperta, a pena di decadenza, e non serve se l’impresa ha riconosciuto i vizi o li ha nascosti (art. 1667 c.c.). Per la giurisprudenza la scoperta avviene quando il committente ha una conoscenza sicura del difetto e della sua causa, spesso grazie a una perizia.
Attenzione all’accettazione: chi accetta l’opera senza riserve perde la garanzia per i vizi che conosceva o che erano riconoscibili, salvo che l’impresa li abbia taciuti in malafede (art. 1667 c.c.). Alla consegna è bene verificare i lavori e mettere per iscritto ogni contestazione. Anche durante l’esecuzione il committente può controllare il cantiere e, se i lavori non procedono secondo il contratto e a regola d’arte, fissare all’impresa un termine per rimediare (art. 1662 c.c.).
Gravi difetti: la responsabilità di dieci anni
Per gli edifici e le altre opere destinate a durare a lungo, se entro dieci anni dal compimento l’opera rovina, minaccia di rovinare o presenta gravi difetti, l’impresa risponde verso il committente e verso chi ha acquistato in seguito l’immobile (art. 1669 c.c.). Sono gravi difetti, per esempio, infiltrazioni diffuse, cedimenti dei pavimenti, distacchi degli intonaci, impermeabilizzazioni inefficaci. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito nel 2017 che la norma vale anche per le ristrutturazioni di edifici esistenti.
Cosa fare in pratica: i passaggi
- Documenta i difetti con foto, video e date, e conserva contratto, preventivi, varianti e fatture.
- Fai fare una perizia a un tecnico di fiducia, che indichi cause, rimedi e costi.
- Invia la denuncia dei vizi con PEC o raccomandata, entro i termini, chiedendo all’impresa di eliminarli entro una data precisa.
- Non far intervenire altre ditte prima di aver fissato le prove, salvo urgenze: in quel caso documenta tutto con cura o chiedi un accertamento al giudice.
- Valuta il saldo: si può trattenere una parte del prezzo proporzionata ai difetti, secondo buona fede (art. 1460 c.c.), evitando trattenute eccessive.
Se l’impresa chiede il pagamento, anche con un decreto ingiuntivo, il committente può sempre far valere la garanzia, purché abbia denunciato i vizi entro 60 giorni dalla scoperta e prima che siano trascorsi due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.).
Accertamento tecnico preventivo e causa: come funzionano?
L’accertamento tecnico preventivo è un procedimento rapido in cui il giudice nomina un consulente che descrive lo stato dei luoghi e le cause dei difetti (art. 696 c.p.c.). Con la consulenza tecnica preventiva (art. 696-bis c.p.c.) il consulente quantifica anche i costi e tenta di conciliare le parti. È lo stesso strumento descritto per i danni da infiltrazioni: cristallizza le prove e spesso favorisce un accordo.
Se l’accordo non arriva, si avvia la causa per ottenere l’eliminazione dei vizi o la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento; se l’opera è del tutto inadatta alla sua destinazione, si può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1668 c.c.). Prima della causa può essere necessaria la mediazione obbligatoria: la legge la prevede per il contratto d’opera, per esempio con un piccolo artigiano, non per l’appalto, per il quale va verificato caso per caso se sia obbligatoria la negoziazione assistita.
Bonus edilizi e Superbonus: cosa cambia se i lavori sono fatti male?
Se i lavori erano agevolati con detrazioni fiscali, i rimedi verso l’impresa restano quelli del codice civile. In più, i difetti possono avere conseguenze fiscali: se l’intervento non rispetta i requisiti o non viene completato, l’Agenzia delle Entrate può contestare l’agevolazione. Per il Superbonus il tecnico che rilascia le asseverazioni deve avere una specifica polizza di responsabilità civile (art. 119, comma 14, D.L. 34/2020): conviene coinvolgere subito anche i tecnici e conservare tutta la documentazione. Aliquote e requisiti dei bonus cambiano spesso e vanno verificati per l’anno dei lavori.
Domande frequenti
Lavori di ristrutturazione fatti male: a chi rivolgersi?
Prima all’impresa, con una denuncia scritta dei vizi e la richiesta di rimediare. Se non risponde, servono un tecnico per la perizia e un avvocato per valutare l’accertamento tecnico preventivo e la causa.
Posso non pagare il saldo se i lavori sono fatti male?
Si può trattenere una parte proporzionata ai difetti, ma non l’intero saldo per vizi di poco conto: una trattenuta eccessiva può rendere inadempiente il committente. Meglio quantificare prima i difetti con una perizia.
Il direttore dei lavori risponde dei lavori fatti male?
Può rispondere insieme all’impresa se non ha vigilato come doveva. Per i gravi difetti dell’art. 1669 c.c. la giurisprudenza ammette la responsabilità anche del progettista e del direttore dei lavori, accanto a quella dell’impresa.
Nei lavori edili i termini sono brevi e la prova dei difetti è tecnica: muoversi presto, con un tecnico e con le comunicazioni giuste, fa spesso la differenza. Se hai un problema con un’impresa, possiamo esaminare contratto, perizia e corrispondenza e indicarti la strada più adatta. I recapiti degli studi di Palermo e Mussomeli sono nella pagina sedi e contatti.
