Mutuo non pagato: cosa succede e come evitare l’asta della casa

Se non paghi il mutuo, la banca può risolvere il contratto, pretendere l’intero debito residuo e, con il precetto e il pignoramento, far vendere la casa all’asta per rimborsarsi con il ricavato. Nei mutui fondiari, però, la legge le impedisce di farlo per semplici ritardi, a meno che non siano almeno sette (art. 40 TUB).

Tra la prima rata saltata e l’asta passano di solito anni, e in ogni fase ci sono strade per salvare la casa o ridurre il danno: sospensione, rinegoziazione, saldo e stralcio, vendita prima dell’asta. Prima ci si muove, più strumenti restano disponibili. Ecco come funziona la procedura e cosa si può fare.

In breve

• Nei mutui fondiari la banca può risolvere il contratto per ritardi solo se sono almeno sette, con pagamenti tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza; per l’interpretazione prevalente, una rata non pagata oltre 180 giorni consente la risoluzione (art. 40 TUB).
• Dopo la risoluzione la banca notifica il precetto, che concede almeno 10 giorni per pagare, e poi pignora la casa (artt. 480 e 555 c.p.c.).
• Il debitore e la famiglia possono restare in casa fino al decreto di trasferimento all’acquirente, se non ostacolano la vendita e custodiscono l’immobile (art. 560 c.p.c.).
• Il Fondo Consap per la sospensione dei mutui prima casa, operativo nel 2026, sospende le rate fino a 18 mesi, ma è escluso con ritardi oltre 90 giorni consecutivi.

Dopo quante rate non pagate la banca può pignorare la casa?

Dopo una rata saltata arrivano solleciti e interessi di mora, e il ritardo viene segnalato nelle banche dati del credito, rendendo difficile ottenere altri prestiti. Il passaggio decisivo è quando la banca risolve il contratto o dichiara la decadenza dal beneficio del termine: da quel momento non chiede più le rate, ma tutto il capitale residuo con gli interessi.

Per i mutui fondiari, cioè quasi tutti quelli per la casa garantiti da ipoteca, l’art. 40 del Testo unico bancario vieta di risolvere il contratto per semplici ritardi, salvo che siano almeno sette, anche non consecutivi, con pagamento tra il 30° e il 180° giorno. Secondo l’interpretazione prevalente, il mancato pagamento oltre i 180 giorni consente invece la risoluzione.

Nei contratti di credito immobiliare ai consumatori più recenti può esserci anche il cosiddetto patto marciano: se è stato firmato, dopo il mancato pagamento dell’equivalente di diciotto rate mensili la casa passa alla banca o viene venduta, e il debito si estingue anche se il valore non basta a coprirlo (art. 120-quinquiesdecies TUB).

Come funziona il pignoramento della casa?

1. Risoluzione: la banca comunica per iscritto la risoluzione o la decadenza e chiede l’intero debito.
2. Precetto: è l’intimazione a pagare entro almeno 10 giorni (art. 480 c.p.c.); se il pignoramento non segue entro 90 giorni, perde efficacia (art. 481 c.p.c.).
3. Pignoramento: l’atto è notificato al debitore e trascritto nei registri immobiliari; il giudice nomina un custode e un esperto che stima la casa.
4. Ordinanza di vendita: all’udienza davanti al giudice dell’esecuzione si dispone la vendita, di solito delegata a un professionista.
5. Aste: sono pubblicate sul Portale delle vendite pubbliche; se vanno deserte, il prezzo base può scendere fino a un quarto a ogni tentativo e, dopo il quarto, fino alla metà (art. 591 c.p.c.).
6. Decreto di trasferimento: con l’aggiudicazione e il saldo del prezzo la casa passa all’acquirente e va liberata.

Durante la procedura il debitore e i familiari conviventi possono restare in casa fino al decreto di trasferimento, purché consentano le visite, custodiscano l’immobile e rispettino gli obblighi di legge; altrimenti il giudice ordina la liberazione anticipata (art. 560 c.p.c.).

Quanto tempo ci vuole prima dell’asta?

Non esiste un tempo fisso: dipende dal carico del tribunale del luogo in cui si trova la casa, che nel Palermitano può essere Palermo o Termini Imerese e per Mussomeli è Caltanissetta, e da quante aste vanno deserte. Spesso passano anni. Contare sulla lentezza è però un errore: ogni asta deserta abbassa il prezzo, mentre interessi e spese continuano a far crescere il debito.

Come evitare l’asta della casa?

Prima del pignoramento

Il momento migliore è ai primi segnali di difficoltà. Si può chiedere alla banca una rinegoziazione, allungando la durata o cambiando il tasso, oppure trasferire il mutuo a un’altra banca con la surroga, finché si è in regola con i pagamenti.

Per il mutuo prima casa c’è il Fondo di sospensione gestito da Consap, operativo secondo il sito Consap aggiornato a marzo 2026. Sospende le rate fino a 18 mesi a chi ha un ISEE fino a 30.000 euro e un mutuo fino a 250.000 euro, in caso di perdita o sospensione del lavoro, riduzione dell’orario, morte o grave invalidità. La domanda si presenta alla propria banca; è esclusa con ritardi oltre 90 giorni consecutivi, dopo la decadenza o se è già iniziata un’esecuzione sulla casa. I requisiti vanno verificati al momento della domanda.

Saldo e stralcio o vendita concordata

Molti crediti in sofferenza vengono ceduti a società specializzate, che spesso accettano un saldo e stralcio: il pagamento di una somma inferiore al debito, a chiusura di tutto. In alternativa si può vendere la casa sul mercato con il consenso della banca, che cancella l’ipoteca in cambio del prezzo: di solito si ricava più che all’asta. L’accordo va scritto, con l’impegno a cancellare l’ipoteca e a rinunciare alla procedura.

Dopo il pignoramento

• Conversione del pignoramento: prima che sia disposta la vendita si può chiedere di sostituire la casa con una somma pari a debito e spese, depositando almeno un sesto e pagando il resto anche a rate, fino a 48 mesi (art. 495 c.p.c.).
• Vendita diretta: fino a dieci giorni prima dell’udienza per la vendita, il debitore può chiedere di vendere a un acquirente da lui trovato, a un prezzo non inferiore alla stima e con cauzione di un decimo (art. 568-bis c.p.c.).
• Sovraindebitamento: se i debiti sono più di uno e non sostenibili, le procedure descritte nella guida sul sovraindebitamento possono portare alla sospensione delle esecuzioni e alla riduzione dei debiti.

Il mutuo non pagato va in prescrizione?

Difficilmente. Il credito della banca si prescrive in dieci anni (art. 2946 c.c.) e, secondo un orientamento della Cassazione, il termine decorre dalla scadenza dell’ultima rata o dalla decadenza che rende esigibile tutto il debito. Ogni richiesta scritta, precetto o pignoramento interrompe la prescrizione, che ricomincia da capo: un mutuo non pagato da cinque anni non è prescritto. Le regole generali sono nella guida sui debiti prescritti.

Se la casa viene venduta e il ricavato non basta, il debito residuo resta: la banca può agire su altri beni, sui garanti o con il pignoramento dello stipendio e della pensione, nei limiti di legge.

Domande frequenti

La banca può pignorare la prima casa?

Sì. Il divieto di pignorare l’unica abitazione in cui il debitore risiede vale solo per l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, cioè per i debiti affidati all’agente della riscossione (art. 76 D.P.R. 602/1973), non per la banca che ha un’ipoteca.

Posso vendere la casa se è già pignorata?

Non liberamente, perché la vendita non avrebbe effetto verso i creditori. Si può però vendere con l’accordo della banca, che rinuncia alla procedura dopo il pagamento, oppure chiedere al giudice la vendita diretta.

Mutuo non pagato: cosa rischiano i garanti?

Il fideiussore risponde del debito nei limiti della garanzia firmata, e la banca può chiedere a lui il pagamento. Conviene rileggere il contratto di fideiussione, anche alla luce della giurisprudenza sulle fideiussioni conformi allo schema ABI.

I margini per salvare la casa dipendono dal contratto, dalla fase della procedura e dal valore dell’immobile. Se hai rate arretrate o hai ricevuto un precetto, puoi chiedere allo studio una valutazione del tuo caso nelle sedi di Palermo e Mussomeli, dalla pagina sedi e contatti.