Le infiltrazioni d’acqua sono una fonte frequente di liti tra proprietari. Succede tra appartamenti con un muro in comune, o quando il soffitto di un appartamento corrisponde al pavimento di quello di sopra. Le tubature che passano nelle intercapedini possono perdere acqua e causare danni. Chi subisce danni da infiltrazioni deve sapere come comportarsi e chi paga.
Chi paga i danni da infiltrazioni?
In entrambi i casi risponde il proprietario dell’immobile a cui fanno capo le tubature. Deve risarcire i danni subiti dal vicino: dalle macchie di umidità fino al danneggiamento di muri e soffitti.
La prima cosa da fare è individuare l’origine e le cause delle infiltrazioni. Di regola i due proprietari, preso atto dei danni, nominano un tecnico. Il tecnico accerta da dove proviene l’acqua e per quale motivo. Non sempre, però, la lite si risolve in modo amichevole. In questi casi bisogna rivolgersi al Tribunale.
Il principio di base è chiaro. Il proprietario delle tubature rotte deve pagare i lavori e accettare che venga aperto il proprio pavimento, senza poter dividere i costi con il vicino. Deve inoltre risarcire il danneggiato per i disagi subiti.
Accertamento tecnico preventivo o ricorso d’urgenza?
Per rivolgersi al Tribunale le strade sono due. La prima è l’accertamento tecnico preventivo. Il Tribunale nomina un perito che individua subito le cause delle infiltrazioni. In questo modo favorisce una trattativa tra le parti.
Questo procedimento, però, si limita a individuare l’origine e le cause delle infiltrazioni. Nessun giudice stabilisce chi ha ragione e chi ha torto. Tocca alle parti trovare un accordo sulla base della perizia. Se l’accordo non arriva, bisogna proseguire con una causa.
Il vantaggio è la rapidità. Si accerta in poco tempo la responsabilità di chi ha causato il danno e si possono fare le riparazioni in attesa della causa. Accertate l’origine e le cause delle infiltrazioni, il danneggiato può eseguire le riparazioni. In seguito chiederà a chi ha causato il danno il rimborso delle spese sostenute e il risarcimento.
La seconda strada è il ricorso d’urgenza, che serve a ottenere la riparazione nel più breve tempo possibile. Di solito occorrono due o tre mesi, più il tempo per i rilievi tecnici. In questo caso, però, il risarcimento del danno va chiesto con un’altra causa, ordinaria e autonoma. In pratica, le cause diventano due.
Per scoprire la provenienza delle infiltrazioni, il tecnico deve spesso rimuovere la pavimentazione e aprire fori nel pavimento. Tutte le spese sono a carico del proprietario responsabile: la riparazione della perdita, la consulenza tecnica, il rifacimento del suo pavimento, l’imbiancatura e il ripristino delle pareti dell’altro appartamento.
Oltre alle riparazioni o al rimborso delle spese, il danneggiato può ottenere anche il risarcimento dei danni.
Quali sono i danni risarcibili?
Accertata la responsabilità del proprietario, il giudice lo condanna a riparare il guasto, oppure a rimborsare le spese se l’intervento è già stato eseguito. Inoltre quantifica i danni che deve risarcire al danneggiato.
Si tratta del danno per l’indisponibilità dell’immobile. Si calcola dal momento in cui l’umidità o l’acqua dal soffitto hanno impedito di vivere nella casa, o ne hanno ridotto l’uso, fino alla fine delle riparazioni. Spesso, ad esempio, durante i lavori di tinteggiatura bisogna dormire qualche notte in un altro appartamento o in albergo.
Il giudice può liquidare questo danno «in misura equitativa». Lo fa quando non ha elementi certi per quantificarlo e decide secondo ciò che gli appare giusto nel caso concreto. Deve comunque motivare la scelta e spiegare il ragionamento che lo ha portato a fissare quell’importo.
