La muffa sulle pareti di casa non è solo un problema estetico. Spesso segnala un difetto strutturale serio e, soprattutto, un rischio per la salute. Se la casa è in affitto, la situazione si complica. L’inquilino deve capire chi paga, quali passi compiere e come tutelarsi.
Nel testo useremo i termini «proprietario» e «inquilino». Il codice civile li chiama, rispettivamente, locatore e conduttore.
Chi è responsabile della muffa: proprietario o inquilino?
Secondo la legge (artt. 1575 e 1576 c.c.), il proprietario deve consegnare l’immobile in condizioni adatte all’uso abitativo e mantenerlo tale. Se la muffa dipende da problemi strutturali, la responsabilità è del proprietario. Sono problemi strutturali, ad esempio, le infiltrazioni d’acqua, il cattivo isolamento termico, le tubature difettose o l’umidità di risalita. In questi casi il proprietario deve eliminare la causa e rendere di nuovo salubre l’ambiente (art. 1578 c.c.).
Diverso è il caso in cui la muffa derivi da comportamenti scorretti dell’inquilino, come non arieggiare le stanze o usare male il riscaldamento. Allora è l’inquilino a dover rispondere dei danni. Se le parti non sono d’accordo sull’origine del problema, il giudice può disporre una perizia tecnica (CTU, consulenza tecnica d’ufficio) per accertarne le cause.
Il primo passo: la diffida formale al proprietario
Se la muffa dipende da un difetto strutturale, non basta telefonare al proprietario. Occorre inviare una diffida formale con raccomandata A/R o PEC. La diffida segnala il problema e chiede un intervento entro un termine ragionevole.
La diffida serve a “mettere in mora” il proprietario, cioè ad avvisarlo ufficialmente del difetto. Se poi non interviene, ne risponde (art. 1577 c.c.). Nella lettera conviene descrivere il danno, indicare le stanze colpite e i disagi subiti e allegare fotografie. Senza questo passaggio sarà difficile dimostrare in un’eventuale causa che il proprietario non ha rispettato i suoi obblighi.
Si può ridurre l’affitto o lasciare la casa?
Un punto va chiarito subito: l’inquilino non può sospendere o ridurre l’affitto di sua iniziativa. Se lo fa, rischia di essere considerato moroso e di subire lo sfratto (Cass. Civ., Sez. III, n. 16918/2019). La riduzione del canone può concederla solo il giudice, dopo aver valutato quanto la muffa abbia limitato l’uso della casa.
C’è un’eccezione. Se l’immobile è diventato del tutto inabitabile, la legge consente all’inquilino di sospendere il pagamento. Si applica il principio dell’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.): una parte può non eseguire la propria prestazione se l’altra non esegue la sua. La sospensione, però, deve essere proporzionata e motivata. Non bastano semplici macchie di umidità.
Se la muffa è diffusa, persistente e rende la casa insalubre o pericolosa per la salute, l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento del proprietario (artt. 1453 e 1578 c.c.). In questo caso non deve rispettare il preavviso di recesso e non deve pagare i canoni successivi.
I giudici hanno riconosciuto la risoluzione quando l’umidità ha compromesso seriamente la vivibilità della casa e la salute di chi ci abita (Trib. Salerno n. 4809/2024; Trib. Napoli n. 5587/2024).
Risarcimento dei danni causati dalla muffa
Oltre alla riduzione del canone o alla risoluzione del contratto, l’inquilino può chiedere il risarcimento se la muffa ha causato:
- danni alla salute, ad esempio allergie o problemi respiratori, da provare con certificati medici
- danni ai beni personali, come mobili, vestiti o libri rovinati dall’umidità
- spese aggiuntive, come i costi di trasloco, di un alloggio temporaneo o di pulizie straordinarie.
Per ottenere il risarcimento bisogna provare il danno e il suo legame diretto con le condizioni dell’immobile. Servono prove concrete: foto, fatture, perizie o referti medici.
In sintesi, la muffa in una casa in affitto non è solo un fastidio. Può costituire un grave inadempimento del contratto e un rischio per la salute. L’inquilino deve muoversi con metodo: documentare il problema, inviare una diffida formale al proprietario, non prendere decisioni autonome sull’affitto e, se necessario, rivolgersi a un avvocato.
