Prelazione agraria: quando il confinante può comprare per primo

Il proprietario di un terreno confinante ha diritto di prelazione agraria, cioè di comprare per primo, alle stesse condizioni offerte da altri, il fondo agricolo messo in vendita dal vicino, se è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto alla previdenza agricola, coltiva il proprio fondo da almeno due anni e il terreno in vendita non è affittato a un coltivatore diretto (art. 8 L. 590/1965 e art. 7 L. 817/1971). Il venditore deve comunicargli la proposta; se non lo fa, il confinante può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione.

Nell’entroterra siciliano, dove la proprietà agricola è molto frazionata, la regola riguarda buona parte delle compravendite di terreni, nei comuni del Vallone come nel resto della provincia di Caltanissetta. Ecco chi ha diritto alla prelazione, come si fa la comunicazione, cosa succede se manca e quando la prelazione non spetta.

In breve

• Ha diritto di prelazione il confinante coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto alla previdenza agricola, proprietario del fondo confinante che coltiva da almeno due anni (art. 7 L. 817/1971).
• La prelazione del confinante non spetta se il terreno in vendita è affittato a un coltivatore diretto, in caso di permuta, vendita forzata o esproprio, né per i terreni che il piano regolatore destina a uso edilizio, industriale o turistico (art. 8 L. 590/1965).
• Il venditore deve notificare con raccomandata il preliminare, con nome dell’acquirente e prezzo; il confinante ha 30 giorni per esercitare la prelazione.
• Senza comunicazione, o se il prezzo reale è più basso di quello comunicato, il confinante può riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione della vendita.

Chi ha diritto di prelazione sul terreno confinante?

La prelazione serve a favorire chi coltiva la terra e vuole ingrandire la propria azienda. Il confinante deve avere questi requisiti:

• Qualifica. Essere coltivatore diretto, cioè dedicarsi direttamente e abitualmente alla coltivazione con una forza lavoro familiare pari almeno a un terzo di quella necessaria (art. 31 L. 590/1965), oppure IAP iscritto nella previdenza agricola. È IAP chi dedica all’agricoltura almeno metà del proprio tempo di lavoro e ne ricava almeno metà del reddito da lavoro, requisiti ridotti al 25% nelle zone svantaggiate (art. 1 D.Lgs. 99/2004).
• Proprietà del fondo confinante. I terreni devono confinare materialmente e, secondo la Cassazione, anche di recente, bisogna esserne già proprietari quando viene firmato il preliminare di vendita.
• Coltivazione da almeno due anni del proprio fondo: la legge del 1971 ha ridotto a due anni il termine originario di quattro.
• Nessuna vendita recente di altri fondi rustici, se non di modesto valore, nei due anni precedenti, e una superficie totale, dopo l’acquisto, non superiore al triplo di quella che la famiglia può coltivare (art. 8 L. 590/1965).

La prova dei requisiti spetta a chi esercita la prelazione. Il diritto è riconosciuto anche alle società agricole di persone in cui almeno metà dei soci è coltivatore diretto (art. 2 D.Lgs. 99/2004).

Quando la prelazione del confinante non spetta?

• Terreno affittato a un coltivatore diretto, o condotto da mezzadri, coloni, compartecipanti o enfiteuti coltivatori: la prelazione spetta all’affittuario, non al confinante.
• Atti diversi dalla vendita: la legge riguarda i trasferimenti a titolo oneroso, quindi non la donazione; esclude espressamente la permuta e, secondo la Cassazione, non si applica al conferimento del terreno in società né alla cessione delle quote della società proprietaria.
• Vendite forzate e procedure: vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento (oggi liquidazione giudiziale) ed espropriazione per pubblica utilità.
• Terreni non agricoli: quelli che il piano regolatore, anche non ancora approvato, destina a utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
• Giovani agricoltori finanziati: la prelazione del confinante è esclusa se l’acquisto è finanziato da una banca con garanzia dell’ISMEA per favorire l’insediamento di giovani in agricoltura (art. 14 L. 590/1965).

Come deve avvisare il venditore? La comunicazione e i 30 giorni

La comunicazione, detta denuntiatio, va fatta con lettera raccomandata trasmettendo il preliminare di compravendita (art. 8 L. 590/1965). Non esiste un modulo ufficiale da usare come fac simile, ma dal preliminare devono risultare almeno:

1. il nome dell’acquirente;
2. il prezzo di vendita;
3. le altre condizioni pattuite, come tempi di pagamento, data del rogito ed eventuale caparra;
4. la clausola per il caso di prelazione, cioè cosa accade al preliminare se il confinante compra.

Il confinante ha 30 giorni per esercitare la prelazione, con una dichiarazione scritta che accetta tutte le condizioni. Il prezzo va pagato entro sei mesi dal trentesimo giorno successivo alla notifica, salvo diverso accordo. Sul ruolo della caparra nel preliminare vedi caparra e acconto: le differenze.

Se i confinanti sono più di uno, chi ha la precedenza?

Dal 2024 la legge sull’imprenditoria agricola giovanile stabilisce che, tra più confinanti, sono preferiti nell’ordine gli imprenditori agricoli con più di 18 e meno di 41 anni e le società in cui almeno metà dei soci, o del capitale, fa capo a giovani imprenditori agricoli; a parità di condizioni prevale chi ha adeguate conoscenze e competenze professionali (art. 8 L. 36/2024). La norma ha sostituito i criteri preferenziali fissati nel 2001.

Cosa succede se il venditore non avvisa il confinante? Il riscatto

Se il proprietario vende senza comunicazione, o comunica un prezzo più alto di quello poi scritto nel contratto, il confinante può riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione della compravendita, dall’acquirente e da chiunque lo abbia comprato dopo (art. 8 L. 590/1965). Con il riscatto, chiamato anche retratto, il confinante prende il posto dell’acquirente al prezzo indicato nell’atto.

Il riscatto si esercita con una dichiarazione all’acquirente e, se questi non aderisce, con una causa. Il prezzo va pagato nei termini di legge, che decorrono dall’adesione dell’acquirente o dalla sentenza definitiva che riconosce il diritto (L. 2/1979). Prima della causa va verificato se è obbligatorio un tentativo di conciliazione o di mediazione: un passaggio saltato può rendere la domanda improcedibile.

Per chi compra il rischio è alto: può perdere il terreno anche mesi dopo averlo pagato. Conviene quindi verificare prima chi coltiva i fondi vicini, ottenere le rinunce scritte dei confinanti dopo che conoscono prezzo e condizioni e controllare anche accessi e passaggi: vedi la guida sulla servitù di passaggio.

Domande frequenti

Il vicino di casa in città ha diritto di prelazione?

No, la prelazione del confinante vale solo per i fondi agricoli. Per gli immobili esistono altre prelazioni, in casi limitati: quella dei coeredi quando uno vende la sua quota di eredità (art. 732 c.c.), tema legato alla comunione tra eredi, quella dell’inquilino di un locale commerciale (artt. 38 e 39 L. 392/1978) e, in ipotesi particolari, dell’inquilino di un’abitazione (art. 3 L. 431/1998).

Il venditore può vendere a un prezzo più basso di quello comunicato?

Se l’atto indica un prezzo inferiore a quello comunicato, il confinante può riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione, pagando il prezzo dell’atto. Se le condizioni cambiano dopo la comunicazione, conviene rinnovarla.

Un terreno edificabile è soggetto a prelazione agraria?

No, se il piano regolatore, anche solo adottato, lo destina a uso edilizio, industriale o turistico. Conta la destinazione urbanistica, non la coltivazione in atto: va verificata con il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune.

La prelazione agraria dipende da requisiti da provare uno per uno, e un errore nella comunicazione può rimettere in discussione una vendita anche dopo mesi. Se state per vendere o comprare un terreno, o pensate di avere diritto al riscatto, potete chiedere una valutazione allo studio, a Mussomeli o a Palermo.